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주택에 대한 조세특례제한법상 양도소득세 감면
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승인 2020.11.16  10:14:55
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      ▲ 이종근 세무회계사무소 대표

■장기 일반 민간 임대주택 등에 대한 양도소득세 특례(조특법 제97의3항)(2014. 1. 1. 이후 양도 분부터 적용)
▲적용대상(조특법 제 97의3①)
거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기 일반 민간 임대주택 등을 등록하여 아래의 요건을 모두 충족한 경우에 적용한다.(일몰 규정 신설로 2022년 12월 31일까지 임대사업자로 등록한 경우에 한한다)

① 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것.
이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

※임대료 5% 증액 제한 규정은 2020.2.12. 이후 주택임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용하고 임대료 전환비율 규정은 2020.2.12. 이후 전환하는 분부터 적용한다.

임대보증금을 월 임대료로 전환하거나 월 임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 금액에 아래 ⓐ,ⓑ중 낮은 비율을 곱한 금액을 초과할 수 없다.〔ⓐ10%, ⓑ한국은행 기준 금리(0.75%)+연 3.5%〕

② 국민주택규모 이하의 주택(다가구주택일 경우 가구당 전용면적)
※국민주택규모:전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍・면지역은 100㎡이하)

③ 장기일반민간임대주택 등의 임대개시일로부터 8년 이상 임대할 것.
④ 장기일반민간임대주택 등의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖 3억 원)을 초과하지 아니할 것. (2018.9.14. 이후 새로 취득하는 주택부터 적용)

▲장기보유특벌공제율(조특법 제97조의3①)
① 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 50% 적용
② 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 70% 적용

▲임대기간의 계산(조특령 제97조의3④)
①「소득세법」에 따른 임대사업자 등록을 하고 “장기일반민간임대주택 등”으로 등록하여 임대하는 날부터 기산

② 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 “단기민간임대주택”을 “장기일반민간임대주택 등”으로 변경 신고한 경우에는 최대한 4년을 한도로 기존 임대 기간 전체를 “장기일반민간임대주택 등”의 임대 기간으로 인정(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 제1항 제3호)

③ 상속 시 피상속인의 임대 기간을 합산하며, 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대 기간에 산입.

④ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 주택 정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당주택의 관리처분계획(“소규모주택정비사업”의 경우에는 사업 시행계획, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다)인가일전 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대 기간 계산 시에는 실제 임대기간 만 포함한다.

▲조정 지역 내  다주택자 중과세율 적용 제외 요건
① 민간매입임대주택 중 “장기일반민간임대주택”으로 8년 이상 임대하는 주택으로 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖 3억 원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않은 주택. 다만, 1주택을 보유한 상태에서 조정지역에 있는 “장기일반민간주택”을 취득한 경우 중과세율 적용.

※조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(분양권포함)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 중과 적용 제외.

② “민간건설임대주택” 중 “장기일반민간임대주택” 등으로 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적이 149제곱미터 이하인 건설임대주택 2호 이상을 8년 이상 임대하거나 분양 전환하는 주택으로서 임대개시일 당시 6억 원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택.

▲중복적용 배제
① 「조세특례제한법」제97조의4 “장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례”와 중복 적용하지 아니한다.
② 「조세특례제한법」제97조의3 규정을 동시에 적용받는 경우에는 같은 법 제127조 제7항의 본문에 따라 그 거주자가 선택하는 하나의 감면 규정 만을 적용함.(서면-2017-법령해석재산-0404, 2019.3.28.)(문의:010-8548-1859)

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