이종근 세무회계사 사무소 대표

종합부동산세에 대해 알아보자

■과세대상▲과세대상 자산종합부동산세는 지방세법상 재산세 과세 대상 자산 (토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)중 주택(주거용 건축물과 그 부속 토지를 말함)과 토지(종합합산 과세대상 토지와 별도 합산과세 대상 토지를 말함)를 과세 대상으로 한다.▲과세대상에서 제외되는 자산지방세법상 재산세 과세대상 중 일반건축물, 분리과세 대상 토지, 선박, 항공기 등은 가액을 불문하고 과세 대상에서 제외된다. 또한 상시 주거용으로 사용되지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택법상 주택의 범위에는 해당 하지만 지방세법상 재산세
2020.12.28 11:01
미분양주택에 대한 과세특례와 지방 미분양주택 취득 시 양도소득세 및 과세특례

■미분양주택에 대한 과세특례(조특법 제98조)▲과세 특례 개요△거주자가 미분양 국민주택을 5년 이상 보유·임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세(세율 20%)와 종합소득세 중에서 하나를 선택하여 적용 받을 수 있다.△다른 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 판정 시 주택의 수에 포함되지 아니하며(조특령 제98②) 다주택 중과 규정 적용 시에도 중과세율을 적용하지 아니한다(소령 제167의3①3).▲미분양주택의 요건(아래 요건을 모두 충족하는 주택)△서울특별시 외 지역에 소재한 국민주택.△「주택법」에 의하여 사업계획
2020.12.07 10:10
주택에 대한 조세특례제한법상 양도소득세 감면

■장기 일반 민간 임대주택 등에 대한 양도소득세 특례(조특법 제97의3항)(2014. 1. 1. 이후 양도 분부터 적용)▲적용대상(조특법 제 97의3①)거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기 일반 민간 임대주택 등을 등록하여 아래의 요건을 모두 충족한 경우에 적용한다.(일몰 규정 신설로 2022년 12월 31일까지 임대사업자로 등록한 경우에 한한다)① 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것.이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에 하지 못하
2020.11.16 10:14
주택에 대한 조세특례제한법상 양도소득세 감면

▲신축임대주택에 대한 양도소득세 면제(조특법 제97의2)△감면개요▷1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연 면적의 2배 이내의 토지를 포함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(신축임대주택)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제함▷2호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 해당 임대주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않으며, 1세대 1주택 비과세적용 후 의무임대기간을 충족하지 못해도
2020.10.30 12:44
주택에 대한 조세특례제한법상 양도소득세 감면

▲장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(조특법 제97조)△감면개요▷거주자가 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대(2000년12월31일 이전에 5호 이상을 임대개시)한 후 양도하는 경우 양도소득세의 50%감면 또는 면제▷ “1세대1주택” 비과세 규정을 적용할 경우 해당 임대주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않음.▷소유주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유주택에 지분비율을 곱하여 호수 산정.▷5호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택의 “1세대1주택” 비과세 판정 시 해당 임대 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않으
2020.10.19 10:13
재개발·재건축 주택의 양도소득세 특례

전회 차에 이어 재개발 재건축의 양도소득세 특례에 대하여 알아보자.▲부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 변환 시기「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발 또는 재건축사업이 시행되면 사업 시행 단계별로 부동산(종전 주택)이 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합입주권)로 변환되었다가 다시 부동산(건축 주택)으로 변환된다. 현행 「소득세법」상 종전 주택이 조합입주권으로 변환되는 시기는 “관리 처분 계획 인가일”로 보고, 조합입주권이 재건축 주택으로 변환되는 시기는 “준공일”(재산 46014-20, 2001.1.4.)로 본다.▲ “조
2020.09.25 13:46
재개발·재건축 주택의 양도소득세 특례

▲개요 「도시 및 주거환경법」에 의한 주택 재건축·재개발 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(조합입주권)는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하고, 이 경우 부동산이 조합입주권으로 변환되는 시기는 같은 법 제7조에 따른 관리처분계획인가일 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」제 29조에 따른 사업인가 시행일이 된다.따라서 이때부터 재건축·재개발이 완공될 때까지는 “조합입주권”을 보유하게 되는 것이고, “조합입주권”을 보유한 상태에서 1주택을 양도하더라도 종전에는 1세대
2020.09.07 10:45
1세대 1주택에 대한 특례규정에 대해 알아보자.

▲조합입주권 특례(소득세법 제 89조 1항 4호)재개발?재건축사업과 관련된 입주권은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당되어 원칙적으로 주택에 대한 비과세 규정이 적용되지 않으나 아래 요건을 모두 갖춘 입주권은 비과세 규정을 적용하며, 다만 양도가액 9억 원을 초과하는 경우에는 제외한다.△「 도시 및 주거환경정비법」제 74조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 」제29조에 따른 사업시행인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 비과세 요건(소득세법 제89조
2020.08.24 17:31
1세대 1주택의 특례규정에 대해 알아보자.

▲지정문화재 등 특례(소득세법시행령 제 155조⑥)지정문화재 및 등록문화재에 해당하는 주택과 일반주택을 국내에 각각1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때에는 국내에 1개만의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「1세대 1주택」 비과세 여부를 판단한다.▲농어촌주택 특례(소득세법시행령 제 115조⑦)다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍 지역(도시지역안의 지역을 제외)또는 면 지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국
2020.08.03 10:36
1세대 1주택의 양도소득세 감면

1세대 1주택의 특례 사항에 대하여 알아보자.▲일시적 2주택의 특례(소득세법시행령 제 155조 ①항)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 (종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자가건설 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우〔3년 이내에 양도하지 못한 경우로서 특정한 어느 하나의 사유 (소득세법 시행령 제155조)에 해당하는 경우 포함〕에는 “1세대 1주택”으로 보아 「소득세법시행령
2020.07.13 10:13
1 세대 1 주택의 양도소득세 감면

전회 차에 이어 “1세대 1주택”을 보유한 경우의 양도소득세를 감면에 대하여 계속하여 알아보자.▲거주기한의 제한을 받지 않는 경우.△첫째, 임대주택으로 등록하여 임대의무기간을 충족한 경우이다.이는 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업 등록한 경우를 말하며, 임대의무기간 중에 해당주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하는 경우는 제외한다.△둘째, 계약금 지급일 현재 무주택 1세대인 경우 등을 말한다.이는 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날(201
2020.06.22 11:05
1 세대 1 주택의 양도소득세 감면

이번 시간에는 주택에 대한 양도소득세 감면에 대하여 알아보자.거주자가 국내에 1 세대 1 주택을 보유한 경우에는 양도소득세를 감면받을 수 있다. 이에 대한 감면요건을 알아보자.▲첫째, 거주자가 구성하는 1세대가 양도하여야 한다.“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼하였다고 보기 어려운 경우 포함)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다.다만, 다음의 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 볼 수 있다.① 해당 거주자의 나이가 30세 이상인
2020.06.08 10:39
축사용지에 대한 양도소득세 감면

이번에는 축사용지를 양도할 경우 양도소득세를 감면해주는 제도에 대하여 알아보자. 이 제도는 2020. 12. 31. 양도 분까지 적용됨을 유의해야 된다.▲감면요건에 대하여 알아보자.△첫째, 해당 축사용지 소재지에 8년 이상 거주하는 거주자야 한다.이때, 축사용지라 함은 축사용지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 그와 연접한 시·군·구 안의 지역, 또는 해당 축사용지로부터 30㎞ 이내의 지역을 말한다.다만, 당해 축사용지 양도일 현재 특별시, 광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시(지방자치법 제3조 제 4항에 따라 설치된 도농복합
2020.05.28 09:55
영농자녀가 증여받은 농지 등에 대한 증여세 감면

증여세 분야에서 유일한 감면 조항으로서 농지소재지에서 거주하면서 영농에 종사하는 거주자(자경농민)가 농지 등의 소재지에서 거주하면서 일정 요건을 갖춘 직계비속(영농자녀)에게 2020년 12월 31일까지 증여하는 해당 농지 등의 가액에 대하여 100% 세액을 감면한다. (조특법 제71조) ▲첫째, 증여자(자경농민) 요건에 대하여 알아보자. 여기서 자경농민이란 가. 농지 등의 시·군·구 (자치구를 말함) 또는 그와 연접한 시·군·구에 거주할 것 또는 해당 농지 등으로부터 30㎞ 이내에 거주할 것. 나. 농지 등의 증여일로부터 소급하여
2020.05.11 10:06
영농조합법인(농업회사법인)에 농지(초지)현물출자 시 양도세 감면

이번에는 농업인이 4년 이상 직접 경작한 농지(초지)를 영농 조합 법인 등에게 현물출자 시 양도소득세를 감면받는 경우를 살펴보자.▲우선 감면요건을 보자.△첫째, 농지·초지(‘초지법’ 제5조에 따른 초지 조성 허가를 받은 초지)또는 부동산(농지 등)의 소재지에 거주하면서 4년 이상(2014. 2. 20. 이전에는 기간규정이 없으며, 개정규정은 2014. 2. 21. 이후 현물 출자하는 분부터 적용)직접 경작한 농업인이어야 한다.△둘째, 2021. 12. 31.이전에 해당 농지 또는 초지를 ‘농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률’에
2020.04.27 14:26
대토보상에 대한 양도소득세 감면 또는 과세이연

이번 시간에는 대토보상에 따른 양도소득세 감면에 대하여 알아보자.대토보상이란 거주자가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정 고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2021년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익에 대하여 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(대토)받는 부분에 대해서는 양도소득세의 15%에 상당하는 세액을 감면받거나 양도소득세의
2020.04.13 10:19
농지 대토에 대한 양도소득세 감면

△이번에는 농지대토에 따른 양도소득세 감면에 대하여 알아보자. 우선 감면요건을 보면, 첫째, 거주자가 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 토지를 경작 상 필요에 의하여 농지를 대토하여야 하며 대토 전 농지양도일 현재 거주자이어야 한다.여기서 직접경작이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 1/2 이상을 자기노동력에 의하여 경작·재배하는 것을 말한다.둘째, 직접경작기간 동안 농지소재지에서 거주하여야 한다. 이때 농지소재지 요건은 ‘8년 이상 자경농지 감면요건’과 동일하며 열거하
2020.04.06 10:26
양도소득세 세무상식에 대해 알아보자!

■8년 이상 자경농지에 대한 세금감면최근 정부사업이 활발해지면서 토지를 수용하는 사례가 증가하고 있다.이런 경우 농지를 지속적으로 경작하여 온 거주자인 경우에는 농지 양도로 인한 양도소득세 감면에 대한 관심이 지대하다. 관련 감면규정을 살펴보자. 농지 양도에 따른 소득세법상 감면 규정이 여러가지가 있겠지만, 그중 대표적으로 2가지로 볼 수 있다.첫째는 ‘8년 이상 자경농지에 대한 감면’이며, 다른 하나는 ‘농지 대토 감면’이다.이번에는 8년 이상 자경하는 농지를 양도하는 경우에 적용받을 수 있는 감면에 대해 알아보자.우선 본 감면을
2020.03.24 11:52