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주택에 대한 조세특례제한법상 양도소득세 감면
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승인 2020.10.30  12:44:01
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      ▲ 이종근 세무회계사무소 대표

▲신축임대주택에 대한 양도소득세 면제(조특법 제97의2)
△감면개요
▷1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년  이상 임대하는 거주자가 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연 면적의 2배 이내의 토지를 포함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(신축임대주택)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제함
▷2호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 해당 임대주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않으며, 1세대 1주택 비과세적용 후 의무임대기간을 충족하지 못해도 비 과세분을 추징하지 않음(재재산 46014-20, 2000.1.20.)

△면제대상
거주자가 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 해당 신축임대주택

△면제요건
아래 요건을 모두 충족하는 주택. 단, ②와③의 요건은 둘 중 하나만 충족하여도 가능
① 국민주택일 것
② 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택(아래 중 어느 하나에 해당하는 것)
▷19999.8.20.~2001.12.31. 기간 중 신축된 주택
▷1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 주택
③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 매입임대주택(아래 중 어느 하나에 해당하는 것) 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.~2001.12.31. 기간 중 매매계약을 하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 주택일 것.
▷1999.8.20. 이후에 신축된 주택
▷1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주한 사실이 없는 주택
④ 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 임대사업자로 등록할 것.
⑤ 위 신축임대주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하고 양도할 것.

△면제세액
양도소득세 전액이 면제되며, 감면세액 종합 한도규정이 적용되지 않으며, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 과세된다.
※ 신축임대주택이 아닌 일반임대주택은 감면 안됨

△관련사례
▷분양권을 매입하여 취득한 주택의 신축임대주택 해당 여부
 「조세제한특례법」 제97조의 2 제1항 제2호에 따른 매입임대주택으로서 양도소득세가 감면되는 주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 것이 포함되는 것임.
▷재건축 주택의 신축임대주택 해당여부 등
① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 시행으로 “정비사업조합”의 조합원이 취득한 재건축주택은  「조세제한특례법」 제97조의 2 제1항 제1호의 건설 임대주택에 해당되지 않는 것이며,
② 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 타인으로부터 취득한 후 주택재건축사업 시행으로 취득한 재건축주택은 「조세제한특례법」 제97조의 2 제1항제2호의 매입임대주택에 해당되지 아니한 것임.(재산세제과-1064, 2009.6.15.)
문의(010-8548-1859)

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