세종시에는 상가·주택 용지 공급은 없다. 상가부족으로 근린생활용지는 활성화 되어야 하는데 이 용지의 활성화도 쉽지 않다. 왜냐하면 용지 가격은 비싸고, 배후지가 단독주택지여서 이용 인구 부족 등으로 수익성 건물을 만들기가 쉽지 않기 때문이다. 상가는 그 상가를 이용할 인구를 계산해서 용지를 분양해야 하는데 세종시 근린생활용지는 “원칙 없는 주먹구구식 행정”으로 공급을 했다.
▲상가의 적정 면적은 얼마 정도일까?
기존 아파트 단지 내 상가의 면적 기준은 가구당 6㎡를 넘지 못하도록 제한을 두었으나 2014년 “주택 건설 기준 등에 관한 규칙”이 개정되면서 면적 제한이 사라졌다. 약 800세대의 단지라면 얼마의 상가 면적이 적정선일까?
그림 자료는 이-마트 등 대형마트 등이 없던 시절의 자료여서 800가구×6㎡=4,800㎡로 약 1,452평을 적정면적으로 보고 있다.
단지 내 상가의 전용률(1층만 지었을 경우)을 약 85%로 볼 경우 전용면적은 약 1,234평 정도다. 보통 중개업소의 경우 전용 10평 정도면 운영 가능하다.
그림은 중개업소 123개 정도가 입점할 수 있는 공간으로 1,234평이면 우리 생활에 필요한 거의 모든 시설 등이 들어설 수 있는 면적이다.
대형마트, 백화점 등 대형시장이 등장하면서 우리 주변 어지간한 전통시장은 다 초토화된지 오래다. 요즘 짓는 아파트의 경우 단지 내 상가는 얼마 정도 지을 수 있고, 단지 내 상가에선 어떤 영업이 가능할까?
대형마트, 백화점 등이 없던 시절에는 단지 내 상가에서 화장품, 의류 등의 품목까지 영업이 가능했지만 지금은 우리 생활에 꼭 필요한 업종 정도만 가능하다.
소형 마트나 편의점, 중개업소, 이·미용실, 세탁소, 중화요리(분식점 등), 치킨호프집, 태권도 학원, 영·수학원 정도가 필수 업종이다.
단지 내 상가에서 가능한 업종 및 면적(단위=평)은 마트 20, 중개업소 10, 미용실 10, 세탁소 10, 음식점 15, 치킨집 15, 태권도 25, 학원 25로 약 130평 정도다.
요사이 짓는 아파트의 경우 100가구당 1호 정도의 상가를 보통 짓는다. 그림의 경우는 약 1,000세대 단지의 경우로 볼 수 있다.
약 500세대 단지의 경우 마트, 중개사무소, 미용실, 음식점, 태권도 학원 등 정도가 필요하다.
▲세종시 근린생활용지 상가 면적은 얼마가 적정규모인가?
정부세종청사에서 장군면을 가는 오른편 지역의 고운동은 6차선과 접하는 단독주택지역으로 가구수는 78가구다. 상가용지는 9필지로 하나의 필지 면적이 100평일 경우 건폐율 40% 용적률이 80%다. 1, 2층을 지을 경우 연면적은 약 80평 정도 지을 수 있다. 9필지면 연면적 720평의 상가를 지을 수 있다.
아파트 100가구에 상가 1개 정도가 적정 수고 면적은 12평 정도라고 할 경우 가구당 상가 면적은 0.4㎡ 정도다(0.4×100=40㎡×0.3025=12.10평). 78가구면 소형 마트 하나 정도 운영 가능하다고 볼 수 있다. 이런 곳에 80평 정도 상가를 지을 수 있는 용지를 9필지 분양을 했으니 영업이 가능하겠는가?
세종시 근린생활용지 활성화가 어려운 것은 배후 이용 인구의 부족과 과도한 상가 용지의 공급 등이 원인이다. 세종시는 농촌 지역이어서 개발 초기 주거, 음식, 휴게 시설 등이 절대 부족했다. 이 지역에 건물은 초가집, 한옥 등을 짓고 거리는 한식 거리로 조성했다면 전국의 식도락가들이 즐겨 찾는 한국의 대표적인 한류의 명소가 됐을 수도 있다.
▲근린생활용지를 매수해 상가를 지을 경우 얼마 정도의 투자비가 들까?
보통 분양면적은 약 100평 정도로 건폐율은 40%(50%), 용적률은 80%, 높이는 3층 이하다. 분양가는 3.3㎡로 450~500만원 대 정도나 낙찰가는 900~1,000만원 대여서 100평을 매입할 경우 약 10억원 정도의 자금이 든다.
연면적 80평의 건축비를 3.3㎡로 약 350만원으로 계산할 경우 약 2억8천만원 정도가 든다. 총 투자비는 약 12억8천만 원 정도다.
수익률을 4%(힌국은행 기준금리 1.5%시대)로 볼 경우 약 500만원 정도의 월세는 나와야 한다. 1층 40평, 2층 40평의 월세는 얼마나 받을 수 있을까?
상업지역 내 전용 10평 정도 상가는 보통 월세 약 200만원 이상도 가능하다.
이 지역은 배후지 인구의 부족으로 할 수 있는 업종은 제한적이다.
결국 할 수 있는 업종은 전문 업종인데 가든 등의 경우 주차장 면적의 협소로 만만치 않다.
이러한 이유 등으로 세종시 근린생활용지의 활성화가 늦어지고 있다.
수도권 상가·주택 용지(1층은 상가 2, 3층은 주택을 지을 수 있는 용지) 1필지는 198~330㎡ 규모로 분양가는 3억~5억원 수준이나 낙찰가는 보통 5억~8억 정도다. 3.3㎡로는 약 800만 원 대다. 이런데도 상가만 지을 수 있는 세종시 근린생활 용지의 분양가는 3.3㎡로 약 450만원 위아래고, 낙찰가는 분양가의 약 두 배가 넘는다면 상당한 거품이 있다고 볼 수 있지 않을까?
3.3㎡당 땅값이 1,000만원이 넘으면 1종·2종 근린생활시설, 노래방 등 정도는 허가가 가능해야 하고 배후지 인구는 최소한 1만5천명(아파트 밀집지역의 경우)이상은 넘어야 활성화가 가능하다.
세종시 근린생활용지 활성화는 용지의 가격 문제, 이용 인구의 문제, 용도의 제한 문제 등으로 한동안 요원해 보인다.