금리가 내려가고 시중 유동성이 넘쳐나면서 수익성 부동산에 대한 기대가 그 어느 때보다 높다. 경제가 어려운 저금리 시대에 적은 투자로 상가를 사면 경제가 좋아질 때 월세를 더 받을 수 있어 두 배 이상의 수익도 가능하다는데, 어디 좋은 상품 없을까?
중앙정부와 아파트 등이 건설되면서 세종시에는 건설노동자, 투자자, 공무원 들이 모여들었다. 농촌 지역에 한 도시를 건설하다보니 살 집도 부족했고 어디 가서 회포를 풀 주점하나 재대로 없었다.
또한 눈 먼 돈이 많다고 부동산이 몰리면서 입지 좋은 점포는 풍선처럼 부풀었다. 이러다보니 3억 원 정도에 분양한 전용 10평 정도의 단지 내 상가의 월세는 350만 원 정도까지 올랐다. 월세 120만 원 정도의 상가가 350만 원 정도까지 올랐다면 약 2.9배가 뛴 것이다. 이 정도면 상가의 시세는 약 7억 원 이상 간다. 이때 상가를 처분한 분들은 대박을 터트렸으며 어떤 분은 상가 세 개를 처분해 약 12억 원 정도의 시세 차액을 챙겼다고 한다.
이는 세종시 개발 초창기 시절 상가, 주택 등이 부족하면서 나타났던 요지경 시절의 예기다. 이랬던 세종시 상가가, 분양가가 오르고 임차인들은 높은 임대료를 견디지 못하면서 지금은 일부 지역을 중심으로 공실이 넘쳐나고 있다.
전용 10평 정도의 상가에서 월세 200만원을 내면 얼마를 가져 갈 수 있을까?
테이블 다섯 개 정도가 있고 삼겹살 1인분에 1만 원 정도 받는 식당을 운영한다고 치자. 하나의 테이블에 2명이 와서 고기와 술을 먹을 경우 객 단가는 약 3만 원 정도다. 하루에 테이블 전체를 네 번 돌렸다고 치고 테이블 당 객 단가를 3만원으로 칠 경우 총 수입은 4개×3만원×4번=48만원이다. 48만원×28일=1,344만원 마진을 50%로 볼 경우 672만원이 수익이다.
종업원을 주방 1명, 홀 1명을 쓸 경우 경비는 약 350만 원 정도가 나간다. 월세 200만원과 전기세 등으로 약 60만원이 지출될 경우 내 손에 쥐는 진짜 수익은 62만원이다. 내 월급은 고사하고 내 인건비도 못 건진다. 결국 살기 위해서는 주방과 홀 종업원을 내 보내고 식구끼리 운영할 수밖에 없는데 요리도 모르는 초보자의 경우 6개월도 못 견디고 문을 닫을 수도 있다.
위는 그래도 손님이 있는 식당의 경우이나 만약 오픈을 했는데 손님이 없는 경우는 한 달을 못 채울 수도 있다.
많은 분들이 “개척의 땅” 세종시에서 요식업 등을 하면 “대박이 날거”라고 생각을 하면서 도전을 하고 있다.
그러나 이 세상에는 경험이 없는 성공은 없으며 많은 수험료를 지불해야 성공하는 창업자가 될 수 있다. 어떤 상가를 매수해야 남들보다 더 많은 월세를 또박또박 받을 수 있을까? 어떤 분은 세종시 입지 좋은 상가를 구입해 250만 원 이상 월세를 또박또박 받고, 어떤 분은 상가부지에 상가를 지어 정착을 했다는데 나도 이런 부류의 사람 속에 낄 수는 없는 걸까?
▲좋은 상가 찾는 요령
△중심상업지역이 좋다:중심상업지역은 보통 백화점, 마트, 극장, 서점, 아트센터 등의 시설이 들어서는 그 도시의 대표적인 종합시장으로 흡인력이 높아 소비의 비중도도 높다.
△역사 주변이 좋다:지하철, 버스 정류장 주변으로 세종시는 BRT 주변을 말하며 이 지역은 승·하차 인구가 많다.
△종합쇼핑몰(백화점 등) 주변이나 로데오거리 주변이 좋다:현대시장 중 가장 큰 시장은 백화점, 마트 등으로 소비 이용자가 많고 로데오거리는 젊은이 등이 많다.
△전문 상가가 좋다:하나의 건물에 여러 가지 근린생활시설이 입점한 상가보다 단일 업종의 상가가 활성화에 쉽다.(병원 건물 등)
△특별한 건축물이 좋다:외관 등이 멋있는 건물은 이용자가 건물의 명칭을 암기하는 경우가 많아 이용도가 높다.
△1층 상가가 좋다:우리나라 상가는 대부분 다양한 업종이 하나의 건물에서 영업을 한다. 이러다보니 2층 이상의 경우 광고 등의 문제로 활성화에 어려움이 있다.
△코너 자리가 좋다:눈에 잘 띄어 광고에서 유리하며 뚜벅이의 이용도가 높다.
△건물의 출입구와 승강기를 타는 공간이 넓어야 활성화가 쉽다:어떤 상가의 경우 1층 출입구가 잘 보이지 않는 경우가 있는데 이런 상가의 경우 활성화가 쉽지 않다.
△층고가 낮은 상가는 피해라!:시원해 보이지 않고 답답해 보인다.
△작은 면적으로 분양한 상가는 활성화가 어렵다:어떤 상가의 경우 분양을 쉽게 하기 위해 2층 이상도 1층처럼 적은 면적으로 분양하는 경우가 있는데 브랜드나 유명 업종의 입점이 어려워 상가 활성화가 쉽지 않다.
△은행이나 브랜드가 입점한 상가가 좋다:1, 2층에 은행이나 브랜드 등이 입점해 있으면 입소문이 나 활성화에 도움이 된다.
△좌판식 상가는 피해라!:우리나라 상가의 경우 백화점 등을 제외하고는 좌판식 상가가 성공한 사례가 거의 없다.
△주도로는 로드샵이, 이면도로는 일반음식점 등이 좋다:화장품, 핸드폰 등의 업종은 눈에 잘 보이는 곳에 있어야 하므로 주도로 변이 좋고, 일반음식점, PC방 등의 업종은 뒷골목 이면도로 주변이 좋다.
△주변에 이용 가능한 주차장이 있으면 좋다:백화점 주차장을 이용하는 고객은 주변 상가도 이용이 가능해 주변 상가의 매출을 올려 준다.
△배후지 인구수가 중요하다:배후지 인구수는 상가 임대료, 매출과 비례한다.
▲이런 건물은 조심해라!
△건물 내부에 기둥이 많거나 모양이 삼각형, 오각형 등인 경우는 활용도가 떨어지며, 입구가 방화벽의 문제로 유리가 아닌 철문 등인 경우는 답답하다.
△분양가가 높으면서 천장, 벽, 바닥 등에 인테리어가 안 된 상가는 임차인이 높은 임차료와 인테리어 비용 등으로 입주를 꺼린다.
△상가를 운영하기 위해서는 냉·난방기 설치가 필수인데 실외기 설치 장소가 마땅하지 않거나 거리가 멀면 문제가 될 수도 있다.
△개발 중인 도시인 경우 아파트 입주시점보다 빠른 준공 상가를 매입할 수도 있는데 이럴 경우 관리비 등의 발생으로 문제가 발생할 수 있다.
많은 분들이 “좋은 상가 찾는 요령”을 읽고 성공적인 투자를 했으면 한다.