서울 인근의 남한산성 등 물 좋고 경치 좋은 곳에는 반드시 가든·레스토랑 등의 고급음식점 등이 영업하는 것을 흔히 볼 수 있다. 개발제한구역인데도 불구하고 어떻게 상가나 주택을 지었을까? 세종시와 그 주변으로는 행정기관 등이 즐비하다.
세종시에는 정부세종청사·국책연구단지(한국개발연구원 등)·법원·검찰청·세무서 등 중앙행정과 세종시청·교육청 등 지방행정이 있고 대전시에는 정부3청사·법원·검찰청·세무서 등 중앙행정, 대전시청·교육청 등 지방행정과 대덕연구단지 등이 있다. 또한 인근의 계룡시에는 3군본부가 있고 청주시에는 법원·검찰청·세무서 등 중앙행정과 청주시청·충북도청·교육청 등의 지방행정이 있다.
전라도와 경상도, 수도권으로 분기하는 대한민국 철도의 중심 오송은 바이오 등의 도시로 변모하면서 오송의료복합단지, 충북경제자유구역청 등의 행정기관이 입주를 했고 LG생명과학 등의 관련 기업은 입주 중이다.
여기에 이란이 약 2조원 정도의 자금을 투자할 예정이어서 테헤란벨리도 조성될 예정이다. 이런 곳에 행정기관과 기업 등을 상대로 하는 가든·레스토랑·요정 등의 비즈니스사업을 하면 한 세상 유유자적하면서 살아갈 수 있지 않을까?
그럼 어느 곳이 적당할까? 사람들의 손길이 덜 닿아 자연 생태계가 잘 보존된 세종시와 대전시 사이의 개발제한구역이 양호해 보인다.
▲이축권은 어떻게 발생하나?
공익사업은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률” 4조에서 정의한 사업이다. 이 공익사업으로 국가나 지방자치 등이 사업을 하는 경우 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법룰”에 의해 이주대책 등을 수립하고 있다.
그러나 개발제한구역에서의 공익사업은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 따라 이주대책을 수립할 수도 있고 “개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법”에 따라 취락지구로 이축 및 이주단지를 조성할 수도 있다.
또한 “개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령” 에 의해 개발제한구역에서 주택이나 상가 등을 지을 수 있는 권리가 발생한다. 결국 개발제한구역에서 공익사업(주택사업 등이 아닌 경우)을 하는 경우 “개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령”에 의해 이축권이 발생한다.
▲왜 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 따라 이주대책을 수립할 수 있는데도 이축권이 발생하나?
개발제한구역을 해제해 주택을 건설한 1기 신도시 등의 건설 때는 이주대책으로 아파트, 이주자택지 등의 권리를 공급했다. 그러나 “도로의 건설”, “국방과학연구소 전자시험장 확장” 등의 공익사업의 경우는 주택 건설 사업 등이 아니어서 이주대책(이주자택지나 아파트 등의 공급)을 수립할 형편이 못된다.
또 이주단지를 조성한다 해도 토지매입비, 기반시설 조성비 등의 자금이 사업비보다 더 많이 발생할 수도 있다. 이러한 이유 등으로 개발제한구역에서 공익사업을 하는 경우 “개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령”에 의한 이주대책을 수립하고 있다.
▲왜 원주민들은 개발제한구역 공익사업에 대한 이주대책 등으로 이축권을 원할까?
세종시의 토지 중 개발제한구역과 접한 용포리 2차선 도로에 접한 제2종일반주거지역의 경우 시세는 3.3㎡당 약 1,000만 원, 녹지 지역인 경우는 약 500만 원 정도다.
세종시 3생활권과 접한 신촌리, 호탄리 등 개발제한구역의 경우 용도지역은 자연녹지 등이다. 2차선에 접한 이 지역에 이축권으로 근린생활시설 등을 지을 경우 신축 전 토지의 시세는 150만 원 정도지만 준공 후는 500만 원 정도로 급상승할 수 있다.
토지 500평을 150만 원 정도에 매입하면 매입비는 약 7억5천만 원이다.
이축권을 약 2억 원에 주고 매수했다고 가정을 해보자. 건물 100평에 건축비를 3.3㎡당 약 350만 원, 취득세, 토목비, 설계비 등을 합해 약 4억 원이 소요됐다고 하자. 이축권을 개발제한구역 지정 당시 거주자 것을 매입하면 건축은 300㎡(90.75평)까지 가능하다. 총 투자비는 13억5천만 원이다.
그렇다면 건물이 2차선에 붙어 상당한 영업이 가능한 입지라면 보증금과 월세는 얼마 정도 받을 수 있을까? 신촌리, 호탄리 등 지역은 3생활권 아파트 지역과 접해 있어 보증금 1억에 월 1,000만 원 정도는 가능해 보인다. 월세 1,000만원을 환산하면 매매가는 약 25억 원 정도다. 약 13억5천만 원을 투자해 몇 개월 만에 약 11억5천만 원의 양도차액이 가능한 상품이 있을까?
세종시 이축권은 보통 사람을 부자의 반열에 올릴 수 요술방망이다. 이러다보니 개발제한구역 공익사업에 대한 이주대책 등으로 원주민들은 너도나도 이축권을 원하는 것이다.
▲이축권도 생활기본시설을 해 줘야!
우리나라의 공익사업은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의해 이주대책 등을 수립하고 있다. 이주대책의 내용에는 “이주정착지(이주대책의 실시로 건설하는 주택단지를 포함한다)에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다”라고 되어 있다.
그러나 이축권은 생활기본시설이 설치된 권리가 아니라 없는 권리로 기반시설 등은 본인 몫이다. 이축권은 “자기의 토지나 다른 사람의 토지를 매입해” 주택 등을 지을 권리다. 개발제한구역에서 행하는 공익사업도 이축권만 달랑 줄 것이 아니라 “통상적인 수준의 생활기본시설 등”을 제공해야 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에서 규정한 취지와 부합하지 않을까?
이축권을 줌으로 인해 엄청난 수혜를 입는다고 국가는 답변하겠지만 법률은 법률이고 웃돈은 웃돈이 아닐까?
▲이축권 대상 건물은?
주택, 공장, 종교시설, 근린생활시설이다.
▲누가 지을 수 있나?
주택, 근린생활시설:“공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 따라 보상을 받은 자다.
▲어디 지역에 지을 수 있나?
종교시설 : 종교시설이 위치하고 있는 시·군·구(읍·면·동)
주택, 근린생활시설, 공장:기존의 주택 등이 있는 시·군·구와 인접한 시·군·구(읍·면·동)
▲건축허가의 명의자는 누구여야 하나?
주택, 근린생활시설:철거일 당시 소유권을 확보한 자의 자기 소유의 토지 주택을 다세대주택으로 건축하는 경우는 기존 주택호수를 초과할 수 없다. 공장, 종교시설을 이축하려면 다음의 기준에 따라야한다, 우량농지, 임야가 아니어야 하며, 국가하천 경계로부터 500m떨어져야 하며, 새로운 진입로 설치할 필요가 없는 지역, 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 수 없는 지역이어야 한다.
공장은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의한 공장 설립이 가능한 지역이어야 한다. 이축권에 의한 건축은 권리가 발생한 원주민 명의로만 가능해 철거일 당시 건축허가를 받을 토지의 소유권을 확보해야 한다.
▲거래금액은 얼마인가?
도시지역은 건물에 갇혀 비즈니스를 할 수 밖에 없어 답답하지만 개발제한구역은 앞으로는 물이 흐르고 뒤로는 산이 있는 농촌이어서 마음이 항상 가뿐하다. 이런 곳에서 비즈니스를 하고 친구·아내·자식들과 추억과 낭만을 쌓는다면 십년 묵은 체중도 내려가지 않을까?
세종시 개발제한구역은 도시와 붙어 있어 접근성이 양호해 영업에 우수한 입지를 자랑한다. 아직은 인구가 많지 않아 이축권의 가격이 높지는 않지만 도시가 정착되면 자연을 벗하면서 비즈니스를 할 수 있는 인구의 증가로 수도권처럼 부르는 게 값인 시대도 올 수 있을 것이다.
“국방과학연구소 전자시험장 시설을 위한 공익사업”으로 축산리 등에서 발생한 이축권의 가격은 약 2억 원에 거래 된 것으로 알려져 있다. 세종시 개발이 완성되어 청주, 대전 등의 인구도 흡수할 수 있는 시기쯤이면 수도권처럼 약 4억 원하는 시절이 오지 않을까 본다.
▲주택 및 근린생활시설은 몇 평까지 지을 수 있나!
건폐율 100분의 60 이하로 건축하는 경우:높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 232제곱미터 이하며 지정 당시 거주자는 300제곱미터까지 가능하다. 지정 당시 거주자가 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회로 한다.
건폐율 100분의 20 이하로 건축하는 경우:높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
▲주차장도 설치가 가능한가?
휴게음식점·제과점 또는 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 5년 이상 거주자 또는 지정 당시 거주자이어야 한다. 부대시설로서 인접한 토지를 이용하여 300제곱미터 이하의 주차장(건축물식 주차장은 제외한다)을 설치할 수 있으며 이 경우 해당 휴게음식점·제과점 또는 일반음식점의 소유자만 설치할 수 있다. 휴게음식점 또는 일반음식점을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 환원하여야 한다.
▲이축권도 소멸기간이 있나?
철거일 당시 소유권을 확보한 토지로만 이축이 가능하다고 규정하고 있어 철거일 당시 소유권을 확보한 토지가 없는 경우 권리는 소멸될 수 있다. 그러나 건축허가는 언제 받아야 하는지 등에 대한 제한은 없어 토지만 확보하고 있으면 언제든지 건축은 가능하다.
▲이축권은 전매가 가능한가?
이주자택지나 아파트 특별공급 등의 권리는 사회적으로 문제점이 도출된 권리여서 계약 30일 후 1회에 한해 명의변경이 가능하도록 전매를 제한하고 있다. 그러나 이축권은 개발제한구역이라는 특수한 환경에서 발생하다보니 아직 사회적으로 문제된 권리는 아니다.
이축권이 수번 전매가 되었다 해도 이축권을 매수한 최후의 자가 이축권을 매도한 최초의 원주민 명의로 소유권 보존 등기를 한 후 소유권 이전 등기를 할 경우는 큰 문제점이 발생하지 않는다.
그러나 이축권의 가격이 전매를 하면서 계속 올랐을 경우는 원주민이 건축허가 등에서 문제 등을 발생시킬 수 있다.
▲공공이축권, 일반이축권의 차이는?
공익사업은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법룰”에 근거해 보상 등이 이루어지고 있다. 하지만 개발제한구역에서 이루어지는 공익사업은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”과 별도로 이주단지 조성, 취락지구 이전, 개발제한구역 내 이전해 건물을 지을 권리 등으로 이주대책을 수립하고 있다.
여기서 “개발제한구역 내 이전해 건물을 지을 권리”인 이축권을 공공이축권이라 하고 취락지구로 이전해 주택을 지을 권리를 일반이축권이라 보통 칭한다. “개발제한구역 지정 이전부터 건축된 주택” 또는 “개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택이 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 경우”는 취락지구에 신축할 수 있다.
개발제한구역에서 기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우는 공공이축권이 발생하며 “기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축할 수 있다. 취락지구에 이전해 주택을 짓는 것이 실익이 있을까? 취락지구는 주택 정도만 있지 기반시설이 거의 부족해 생활이 불편하다. 도시지역에 토지를 사서 건물을 짓는 것이 더 실익이 있지 않을까?
“개발제한구역 지정 이전부터 건축된 주택”은 취락지구에 신축할 수 있다고 하는데 취락지구보다 취락지구 밖 도시지역이 더 삶을 질을 향유할 수 있는 문화 시설 등이 많지 않을까?
▲세종시 개발제한구역은 로또?
많은 분들이 개발제한구역하면 개발을 할 수 없는 땅이라고 쳐다보지 않는 것이 보통인데 세종시의 개발제한구역은 세종시가 성장하는데 없어서는 안 될 보루다. 2,200만평의 세종시 개발 기능을 보면 중앙행정, 도시행정, 문화 및 국제교류, 대학 및 연구, 첨단산업단지로 자족과 관광 등의 기능이 부족하다.
이 부족한 기능을 채워줄 지역은 땅값이 오른 읍·면지역보다 저렴한 개발제한구역이 아닐까? 남들은 잘 쳐다보지 않는 개발제한구역을 연구해 이축권 등의 권리로 신분상승할 방법을 궁리해 보자. 꿈은 만들어 가는 것이다.