소득세법과 조세특례제한법상 주택의 종류
1세대 1주택의 양도로 인한 소득에 대하여 양도소득세가 비과세 된다는 것은 대부분 잘 알고 있다. 그러나 1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부의 판정은 소득세법과 조세특례제한법에서 사용하는 주택의 용어에 대한 개념을 확실히 알아야 만 가능하다.
따라서 주택의 개념을 모르면서 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 안다고 하는 것은 의사가 병명은 모르면서 처방전을 쓰는 것과 같고, 학생이 숫자는 모르면서 미적분은 안다고 하는 것과 같다.
앞으로 주택과 양도소득세에 대한 궁금증을 독자 여러분과 함께 살펴 볼까 한다. 그러기 위해서는 먼저 주택의 개념부터 아는 것이 순서일 것 같아, 앞으로 소득세법과 조세특례제한법에서 사용되는 여러 가지 주택의 용어에 대한 개념과 적용에 대해서 알아보고자 한다.
▲1세대 1주택
1세대 1주택이란 거주자(국내에서 1년 이상 주소나 거소를 가지고 있는 사람) 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년( 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 3년) 이상인 것을 말한다.
▲건설임대주택
건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택과 ‘주택법’에 따라 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택을 말한다.
건설임대주택의 종류로는 공공건설임대주택과 민간건설임대주택이 있는데, 공공건설임대주택이란 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택, 그리고 공공사업에 따라 조성된 공공택지에 ‘주택법’에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택을 말한다.
민간건설임대주택이란 공공건설임대주택 외의 민간인이 건설하여 임대하는 주택을 말한다.
또한 건설임대주택의 임차일로부터 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우에는 보유기간의 제한을 받지 아니하고 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다.
▲고가주택
고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말함)이 9억 원을 초과하는 것을 말한다.
이 경우 겸용주택의 주택으로 보는 부분의 가액을 포함하며, 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 여부를 판단한다. 고가주택은 1세대 1주택이라 하더라도 9억 원을 초과하는 금액에 대한 양도소득에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정이 적용되지 아니한다.
▲겸용주택
하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에 이러한 건물을 겸용주택이라 한다.
이 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부를 판단한다. 다만 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적 보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
▲상속받은 주택
상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함, 상속 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 일정 요건에 해당하는 1주택만 해당)과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다.
또한 상속개시 당시 2개 이상의 주택을 소유한 경우에는 ①피상속인(돌아가신 분)이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ②피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ③피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 ④피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)의 순위로 1주택을 상속주택으로 본다.(다음 호에 계속)