세종시 토지 투자요령(농림지역)(3)

우리나라에서 주택은 누구든 어디에서나 지을 수 있으나 농림지역에서는 누구나 지을 수 없으며 농업인만이 가능하다. 농업인 주택을 지으려면 2가지 과정을 거쳐야 하는데 첫 번째는 농업인이 되어야 하며 두 번째는 일정한 수입과 세대주 등 요건을 갖춰야 한다.

△농업인 되기 위한 조건은 다음과 같다.

- 농지(전, 답, 과수원 등)를 1,000㎡ 이상 또는 비닐하우스 330㎡ 이상 농사를 지어야 한다. 가축을 키우는 경우는 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하여야 한다(대가축: 소, 말, 노새, 당나귀 등. 중가축:돼지, 양, 염소, 개, 사슴 등. 소가축: 토끼, 밍크 등. 가금: 닭, 칠면조, 거위, 오리 등).

- 농사는 벼나 콩 등 곡류, 배추 등 채소 등 농작물과 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 다년생식물이란 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목, 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다)을 말한다. 향나무 등의 관상수나 전나무 등 조림용 나무는 다년생식물에 해당하지 않지만 지렁이, 우렁이는 가축으로 본다.

- 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 또는 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자도 농업인이다.

- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상이어야 한다.

- 농사는 전부 세대원의 노동력으로 지을 수도 있고 일부를 위탁해 지을 수도 있지만 전부를 위탁 경영하는 법으로 금지하고 있다.

- 농지가 있는 인근 지역으로 주소지를 옮겨야 한다든지 농지원부가 농업인의 요건은 아니다.

- 농업인은 반드시 자기 소유일 필요는 없으며 임차도 가능하다.

△일정한 수입과 세대주 등 요건은 다음과 같다.

- 농업인 주택은 세대주에 한정되며 아내와 자녀의 명의로는 농업인 주택을 지을 수 없다. 세대주 무주택은 조건이 아니나 농업진흥구역은 무주택이어야 한다.

- 농업 등에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대 또는 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업 등을 영위하는 세대여야 한다. 즉 농사를 지어서 얻는 수입이 세대 전원의 년 간 수입의 50% 이상이어야 한다.

- 농업인 주택을 짓기 위한 농지의 면적은 660제곱미터 이하여야 한다.

주택 및 창고 등 부지를 합한 면적으로 전용허가 신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 전용한 면적을 합한 면적이다. 별장 또는 고급주택은 제외한다.

예) 2014년 3월에 농업인 주택을 짓기 위해 100㎡을 전용 받고 2014년 6월에 창고를 짓기 위해 전용할 수 있는 최대 면적은 660㎡-100㎡=560㎡다.

- 농업인 주택을 지을 수 있는 곳은 농지의 소재와 동일한 또는 연접한 시·구·읍·면에 국한된다.

농지보전부담금은 개별공시지가의 30%다. 전용하고자 하는 토지의 면적이 660㎡(3.3㎡로 200평)고 개별공시지가가 3만원이라고 할 경우 1,980만원으로 594만원이 농지전용부담금이다.

그러나 개별공시지가가 높을 경우 상당한 금액이 나올 수도 있어 농림축산식품부령에는 ㎡당 5만원으로 상한선을 정해 놓고 있다. 농지를 전용하려는 자는 농지전용부담금을 납부해야 하는데 농업인 주택은 100% 감면받는다.

그러나 5년 이내에 비농업인 등에게 매각하는 경우는 농지보전부담금이 다시 부과되며 일반주택으로 용도변경을 신청하는 매수인이 부담해야 한다.

농업진흥구역은 무주택자만 농업인 주택을 지을 수 있으며 5년이 지나도 농업인에게만 매도할 수 있다. 그러나 농업진흥구역이 아닌 경우는 5년만 넘으면 농업인, 일반인 누구에게나 매매할 수 있으며 감면받은 농지전용비는 반환하지 않아도 된다.

▲토지거래허가구역 투자 요령
 

세종시의 토지 중 세종특별자치시와 대전광역시 사이 1번국도 주변 금남면의 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 토지거래허가구역이란 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 계약 체결 시 허가를 받도록 지정·공고한 지역을 말한다.

부동산 시장의 불황이 장기화되면서 전국의 토지거래허가구역이 풀리고 있다.

그러나 세종시의 경우는 중앙 정부 이전으로 인한 행정수도 건설, 과학벨트 개발 등으로 투기 우려가 높아 2014년 2월 5년간 재 지정됐다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당지역 단체장의 허가를 받아야 하고 자금조달계획도 신청서에 기재해야 해 투자자들의 접근이 쉽지 않다.

그러나 세종시의 경우 행정수도 이전, 제2경부고속도로 착공, 수도권 전철 세종시 연결, 국제과학비즈니스벨트 등 워낙 대형 이슈가 많아 외지인들이 꾸준하게 토지거래허가구역 토지를 매입하고 있다.

△허가 없이 토지거래를 할 수 있는 면적

주거지역:180제곱미터 이하. 상업지역:200제곱미터 이하. 공업지역:660제곱미터 이하. 녹지지역:100제곱미터 이하. 도시지역 내 지역의 미 지정:90제곱미터 이하. 도시지역외의 지역:250㎡ 이하. 다만, 농지의 경우는 500㎡ 이하며, 임야의 경우는 1천㎡ 이하다.

△토지거래허가구역 토지 매수 조건

토지거래허가구역 안의 농지는 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 시·군에 6개월 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당 지역에 거주하는 자만 허가가 가능하다.

△그러나 아래인 경우는 취득 허가 기준이 적합한 것으로 본다.

- 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우(자기와 가족의 생활근거인 건축물로서 건축법령의 규정에 의한 주택을 소유하기 위한 토지를 말한다.)
▶허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 무주택 세대주로서 자기의 거주용 주택용지를 취득하는 경우.

▶허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하지 아니하는 매수자로서 무주택 세대주인 경우 또는 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주하여야 할 사유 또는 자기 거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득하여야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우.

▶허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 매수자로서 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 제2호의 소명 외에 기존 주택의 처리(매매·임대 등)계획서를 제출하는 경우.

- 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것인 경우.

근린생활시설을 설치하고자 하는 경우 당해 근린생활시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장 · 군수 또는 구청장이 확인한 경우. 이 경우 매수자의 거주지를 제한하지 아니한다.

- 허가구역에 거주하는 농업인이 그 허가구역에서 농업을 경영하기 위하여 필요한 것인 경우.

- 농업인으로서 그가 거주하는 시·군에 소재하는 토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전 또는 설정하고자 하는 경우.

- 농업인 등으로서 그가 거주하는 주소지로부터 30킬로미터 이내에 소재하는 토지를 취득하려는 경우.

- 협의양도하거나 수용된 날부터 3년 이내에 대체 농지를 취득하려는 경우에는 그가 거주하는 주소지로부터의 거리가 80킬로미터 안에 소재하는 농지를 취득하는 경우.

새로 취득하는 농지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다.

- 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날부터 3년 이내에 그 허가구역 안에서 협의양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하려는 경우

새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말한다)은 종전의 토지가액 이하이어야 한다.

△토지거래허가구역 저당권 설정 문제없나!

많은 분들이 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하기 위해 저당권을 설정하고 거래를 하고 있다. “A"라는 부동산 중개업자는 토지거래허가구역의 토지는 공시지가가 낮아 국가가 수용 개발하기에 적합하기 때문에 해제되면 몇 배는 오를 거라고 하면서 중개를 하고 있다.

하긴 국책사업으로 개발된 지역을 보면 거의가 개발제한구역이거나 토지거래허가구역이어서 그렇게 예기할 만도 하다. 그러나 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 제118조 제1항에서 “대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가를 받아야 한다”고 되어 있어 잘못하면 토지거래허가를 면탈하려는 행위로서 처벌대상이 될 수도 있다.

또한 매도자 명의는 그대로 두고 계약한 금액보다 과도하게 저당권 설정한 할 경우 법에서 금지하고 있는 명의신탁이 될 수도 있다.

세종시가 행정수도로 건립되면서 전국의 투자자들은 세종시의 토지를 매입하고 있다,

그러나 바둑판 모양으로 경지 정리된 농업진흥구역의 농지는 원래 조성 목적이 농업용이어서 개발에 한계가 있어 오래도록 묶일 수도 있다. “적을 알고 나를 알면 백전불패할 수 있다”는 속담이 세종시 부동산 투자에서도 필승의 전략으로 보인다.