김태용 대전에듀법학원 ‘세종시투자교실’ 전임강사
△도시지역의 농지도 농지취득자격증명을 받아야 할까?
토지를 거래하다보면 농촌지역인 관리지역, 농림지역 토지만 거래하는 것이 아니라 도시지역인 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 농지도 거래하게 되는데 이 지역의 농지도 농지취득자격증명을 받아야 할까?
아래의 경우 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 된다.
○‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 도시지역 안의 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정된 토지.
○ 계획관리지역에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 지구단위계획구역에 지정된 해당 구역의 농지.
○‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대해 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허가하거나 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’ 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 받은 농지.
그러나 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역을 제외하고 녹지지역의 농지는 농지취득자격증명을 받아야 한다.
▲농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 아래와 같다.
1.건축할 수 있는 건축물
가.‘건축법 시행령’ 별표 1 제1호의 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택.
나.‘건축법 시행령’ 별표 1 제3호사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목에 따른 제1종 근린생활시설.
다.‘건축법 시행령’ 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교.
라.‘건축법 시행령’ 별표 1 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당한다)
마.‘건축법 시행령’ 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호 마목 내지 아목에 해당하는 것.
바.‘건축법 시행령’ 별표 1 제25호의 발전시설.
2. 시·군 계획조례가 정하는 바에 의해 건축할 수 있는 건축물.
가.‘건축법 시행령’ 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설[같은 호 나목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목은 제외한다]
나.‘건축법 시행령’ 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 너목, 더목 및 러목(안마시술소만 해당한다)은 제외한다]
다.‘건축법 시행령’ 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 마목에 해당하는 것.
라.‘건축법 시행령’ 별표 1 제6호의 종교시설.
마.‘건축법 시행령’ 별표 1 제9호의 의료시설.
바.‘건축법 시행령’ 별표 1 제12호의 수련시설.
사.‘건축법 시행령’ 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소.
아.‘건축법 시행령’ 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설(동호 마목 내지 아목에 해당하는 것을 제외한다)
자.‘건축법 시행령’ 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설.
차.‘건축법 시행령’ 별표 1 제23호의 교정 및 국방·군사시설.
카.‘건축법 시행령’ 별표 1 제24호의 방송통신시설.
타.‘건축법 시행령’ 별표 1 제26호의 묘지관련시설.
파.‘건축법 시행령’ 별표 1 제28호의 장례식장.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제76조제5항제3호에 따라 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 각각 ‘농지법’, ‘산지관리법’ 또는 ‘초지법’에서 정하는 바에 따른다.
◆농어가 주택
□제1종 근린생활시설
○식품ㆍ잡화ㆍ의류ㆍ완구ㆍ서적ㆍ건축자재ㆍ의약품ㆍ의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것.
○이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁ㆍ수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 ‘대기환경보전법’, ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률’ 또는 ‘소음ㆍ진동관리법’에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상인 것은 제외한다)
○의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료ㆍ치료 등을 위한 시설.
○탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것.
○ 공중화장실, 대피소, 그밖에 이와 비슷한 것.
□제2종 근린생활시설
○공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것.
○서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것). ○총포판매소. ○사진관, 표구점. ○청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. ○장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 이와 유사한 것.
○학원(자동차학원 및 무도학원은 제외한다), 교습소(자동차 교습 및 무도 교습을 위한 시설은 제외한다), 직업훈련소(운전ㆍ정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○독서실, 기원. ○테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○노래연습장.
◆문화 및 집회시설
○동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
◆의료시설
○병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원을 말한다). ○격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다).
◆수련시설
○생활권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련관, 청소년문화의집, 청소년특화시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
○자연권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련원, 청소년야영장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
○‘청소년활동진흥법’에 따른 유스호스텔. 위험물 저장 및 처리 시설
○액화석유가스 충전소 및 고압가스 충전소·저장소
동물 및 식물 관련 시설. ○축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 등을 포함한다). ○가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다]. ○ 도축장. ○ 도계장
◆분묘 및 쓰,레기처리시설, 교정 및 국방·군사시설
(교도소 및 소년원 등 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도에 쓰이는 시설을 제외한다)
방송통신시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
○방송국(방송프로그램 제작시설 및 송신·수신·중계시설을 포함한다)
○전신전화국. ○촬영소. 통신용시설. ○그 밖에 가목부터 라목까지의 시설과 비슷한 것.
◆묘지 관련 시설.
○화장시설. ○봉안당(종교시설에 해당하는 것은 제외한다). ○묘지와 자연장지에 부수되는 건축물.
◆장례식장
[의료시설의 부수시설(「의료법」 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류에 따른 시설을 말한다)에 해당하는 것은 제외한다]
농림지역 안에서는 주택의 건설이 제한되나 농업인주택의 건설은 가능하다,
소매점 등 1종근린생활시설은 거의 가능하며 2종근린생활시설 중에는 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 카센터, 단란주점, 안마시술소는 불허되나 노래연습장은 가능하다. 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만의 일반업무시설인 부동산중개업소 등도 가능하다.(다음호에 계속)
토지를 거래하다보면 농촌지역인 관리지역, 농림지역 토지만 거래하는 것이 아니라 도시지역인 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 농지도 거래하게 되는데 이 지역의 농지도 농지취득자격증명을 받아야 할까?
아래의 경우 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 된다.
○‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 도시지역 안의 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획시설 예정지로 지정 또는 결정된 토지.
○ 계획관리지역에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 지구단위계획구역에 지정된 해당 구역의 농지.
○‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대해 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허가하거나 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’ 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 받은 농지.
그러나 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역을 제외하고 녹지지역의 농지는 농지취득자격증명을 받아야 한다.
▲농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 아래와 같다.
1.건축할 수 있는 건축물
가.‘건축법 시행령’ 별표 1 제1호의 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택.
나.‘건축법 시행령’ 별표 1 제3호사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목에 따른 제1종 근린생활시설.
다.‘건축법 시행령’ 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교.
라.‘건축법 시행령’ 별표 1 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당한다)
마.‘건축법 시행령’ 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호 마목 내지 아목에 해당하는 것.
바.‘건축법 시행령’ 별표 1 제25호의 발전시설.
2. 시·군 계획조례가 정하는 바에 의해 건축할 수 있는 건축물.
가.‘건축법 시행령’ 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설[같은 호 나목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목은 제외한다]
나.‘건축법 시행령’ 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 너목, 더목 및 러목(안마시술소만 해당한다)은 제외한다]
다.‘건축법 시행령’ 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 마목에 해당하는 것.
라.‘건축법 시행령’ 별표 1 제6호의 종교시설.
마.‘건축법 시행령’ 별표 1 제9호의 의료시설.
바.‘건축법 시행령’ 별표 1 제12호의 수련시설.
사.‘건축법 시행령’ 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소.
아.‘건축법 시행령’ 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설(동호 마목 내지 아목에 해당하는 것을 제외한다)
자.‘건축법 시행령’ 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설.
차.‘건축법 시행령’ 별표 1 제23호의 교정 및 국방·군사시설.
카.‘건축법 시행령’ 별표 1 제24호의 방송통신시설.
타.‘건축법 시행령’ 별표 1 제26호의 묘지관련시설.
파.‘건축법 시행령’ 별표 1 제28호의 장례식장.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제76조제5항제3호에 따라 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 각각 ‘농지법’, ‘산지관리법’ 또는 ‘초지법’에서 정하는 바에 따른다.
◆농어가 주택
□제1종 근린생활시설
○식품ㆍ잡화ㆍ의류ㆍ완구ㆍ서적ㆍ건축자재ㆍ의약품ㆍ의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것.
○이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁ㆍ수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 ‘대기환경보전법’, ‘수질 및 수생태계 보전에 관한 법률’ 또는 ‘소음ㆍ진동관리법’에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상인 것은 제외한다)
○의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료ㆍ치료 등을 위한 시설.
○탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것.
○ 공중화장실, 대피소, 그밖에 이와 비슷한 것.
□제2종 근린생활시설
○공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것.
○서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것). ○총포판매소. ○사진관, 표구점. ○청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것. ○장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 이와 유사한 것.
○학원(자동차학원 및 무도학원은 제외한다), 교습소(자동차 교습 및 무도 교습을 위한 시설은 제외한다), 직업훈련소(운전ㆍ정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○독서실, 기원. ○테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것.
○노래연습장.
◆문화 및 집회시설
○동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
◆의료시설
○병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원을 말한다). ○격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다).
◆수련시설
○생활권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련관, 청소년문화의집, 청소년특화시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
○자연권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련원, 청소년야영장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
○‘청소년활동진흥법’에 따른 유스호스텔. 위험물 저장 및 처리 시설
○액화석유가스 충전소 및 고압가스 충전소·저장소
동물 및 식물 관련 시설. ○축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 등을 포함한다). ○가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다]. ○ 도축장. ○ 도계장
◆분묘 및 쓰,레기처리시설, 교정 및 국방·군사시설
(교도소 및 소년원 등 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도에 쓰이는 시설을 제외한다)
방송통신시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
○방송국(방송프로그램 제작시설 및 송신·수신·중계시설을 포함한다)
○전신전화국. ○촬영소. 통신용시설. ○그 밖에 가목부터 라목까지의 시설과 비슷한 것.
◆묘지 관련 시설.
○화장시설. ○봉안당(종교시설에 해당하는 것은 제외한다). ○묘지와 자연장지에 부수되는 건축물.
◆장례식장
[의료시설의 부수시설(「의료법」 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류에 따른 시설을 말한다)에 해당하는 것은 제외한다]
농림지역 안에서는 주택의 건설이 제한되나 농업인주택의 건설은 가능하다,
소매점 등 1종근린생활시설은 거의 가능하며 2종근린생활시설 중에는 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 카센터, 단란주점, 안마시술소는 불허되나 노래연습장은 가능하다. 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만의 일반업무시설인 부동산중개업소 등도 가능하다.(다음호에 계속)