김태용 대전에듀법학원 ‘세종시투자교실’ 전임강사
우리나라 부동산 경기는 왜 2008년 외환위기 이후 침체국면에서 벗어나 상승국면으로 전환되지 못하고 있을까? 일본의 부동산 붕괴시점은 생산인구 감소 시점과 일치하고 있다.
2010년 11월 인구 조사에 따르면 현재 우리나라 핵심 생산인구는 1,953만 8,000명으로, 지난 2005년에 조사한 1,990만 5,000명에 비해 36만 7,000명이나 줄었다.
핵심 생산인구는 일반적으로 생산 가능인구 15~64세 중 경제활동이 가장 활발한 시기인 25~49세의 인구다.
생산 인구가 감소하고 있다는 것은 돈 버는 인구의 감소로, 돈 버는 인구의 감소는 주택 수요의 감소다.
이런 상황에서 우리나라의 도시 중 집값이 오를 수 있는 비전이 있는 도시는 어디일까?
인구 2,000만 명이 사는 서울을 중심으로 인천, 경기도라고 중앙의 언론들은 예기 하겠지만 수도권의 인구도 줄고 있어 행정수도의 건립, 행정 권력의 이동 등으로 인구가 늘고 있는 세종시 등 밖에 없을 것이다.
우리나라는 하나의 수도 서울특별시 체제에서 2012년 서울·세종특별시 체제로 수도가 나뉘었다.
정치·경제·사회·문화 등 모든 것이 다 있는 서울특별시 체제에서 정치와 행정의 수도는 국토균형발전과 수도권 인구 분산을 목적으로 세종특별시에 건립 중에 있다.
우리나라 광역시의 인구는 2010년 기준 서울은 963만 명, 부산은 339만 명, 인천은 263만 명, 대구는 243만 명, 대전 149만 명 광주 143만 명, 울산 107만 명이다.
광역시는 아니지만 수원과 창원의 인구도 100만 명이 넘고 있다.
“세종시 2030 도시기본계획”에 의한 인구 계획은 80만 명이다.
세종시의 인구는 2030년경 80만 명이 계획인구지만 광역시의 인구도 100만 명이 넘고 있어 세종특별시의 인구는 2050년경이면 100만 명을 돌파할 수도 있다.
인구 50만 명의 행정수도를 건설하기 위해 분당의 4배 면적인 2,200만평이 개발되었듯이 세종시 구도심도 인구 50만 명이 되기 위해서는 농림지역, 관리지역 등이 도시지역으로 용도 변경되어야 할 것이다.
세종시가 개발되면서 많은 투자자들이 농지를 매입하고 있으며 관리지역, 농림지역 할 것 없이 담고 있다.
농림지역 토지는 원래 조성 목적이 농지용이어서 외지인들이 매입해 개발하기가 용이하지 않지만 투자자들은 관리지역 등으로 용도 변경될 수 있다고 믿고 사들이고 있다.
봉이 김선달이 대동강 물을 팔아 만석지기가 되었듯이 세종시 농림지역의 투자자들도 요술을 부리는 도깨비의 도움으로 어느 날 갑자기 억만장자가 될 지도 모른다.
서울에서 인천 사이 부천, 역곡은 경인철도가 개통이 되면서 농촌이 도시로 탈바꿈 했으며 주변 토지를 가지고 있던 촌부는 어느 날 벼락부자가 되었다. 언론이나 수도권 전문가의 말만 믿고 인구가 줄어드는 지역에 투자를 하는 사람들에게 인구가 늘어날 수밖에 없는 행정수도 세종에 베팅을 하라고 권하고 싶다.
권력이 가는 곳으로 기업도 사람이 이전하는 시대가 오겠지!
▲도시인들도 농촌의 농지를 살 수 있나!
많은 도시인들은 답답한 도시를 떠나 한적한 농촌에서 전원생활의 꿈을 꾸고 있지만 아이들 교육, 친구와 이웃 간의 생활 등의 문제로 꿈을 현실로 옮기지 못하고 있다.
또 농지는 농사를 짓는 농사꾼이 아니면 살 수 없다고 생각을 하는 분들도 상당하다. 도시인들은 농촌의 농지를 살 수 없나!
농지법에서는 “자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자”가 아니면 소유하지 못하도록 소유제한을 하고 있어 농업 경영에 종사하고 있는 농업인, 농업 경영에 종사하지 아니하지만 앞으로 농업 경영을 하려는 신규 영농자, 농업회사법인, 영농조합 법인 등을 제외하고는 농지를 소유할 수 있다.
결국 농업인, 신규 영농자, 영농법인 등은 누구나 농지를 소유할 수 있다는 얘기다.
그러나 농업경영에 종사하지 아니하지만 앞으로 주말·체험 영농을 하려는 개인인 주말·체험 영농자 등의 경우는 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 아니하여도 소유가 가능하다. 일반법인은 농지를 소유할 수 없다.
농지는 전, 답, 과수원만이 아니라 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지로 대지에 농사를 지을 경우도 농지다.
많은 분들이 농지를 취득하는 것을 어렵게 생각하고 있다.
그러나 농업경영계획서를 작성하면 누구나 농지취득자격증명서를 발급해 주기 때문에 어렵지 않게 취득이 가능하다.
농지의 소재지에 거주하지 않아도 되고 영농거리도 중요하지 않다. 현재는 농지 소재지에 거주하고 있지 않지만 앞으로 귀농하여 영농계획을 세울 수 있기 때문이다.
그러나 농지원부는 자경을 하고 이장 등의 확인을 받아 영농인으로 공부상에 등재되는 것으로 경험이 없는 도시인이 처음부터 만들 수는 없다. 영농계획서는 본인이 직접 농사를 짓겠다는 관청과의 약속 문서로 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 휴경, 임차한 경우 처분명령을 받을 수도 있다.
그러나 우리나라 농지의 경우 외지인 소유가 많으나 모든 외지인 농지를 처분 명령을 내릴 경우 농지 거래가 줄면서 지방 경제가 위축될 수가 있어 처분명령을 내릴 수도 없는 상황이다.
자경이 곤란한 경우 현지인에게 농사를 맡기고 관리하는 차원에서 임차인과 인과관계를 맺어 놓으면 처분농지에서 제외되는 것이 관례화되어 있다.
그럼 지방의 농지를 산 투자자들은 어떻게 농지를 관리할까?
농지를 매입해 개발행위 허가를 받아 토목공사를 해 분할해 팔거나 건축을 해 다시 파는 방법으로 시세차익을 남기는 것이 일반적인 방법이다.
시골의 농지는 도시인들이 농지를 매수하면 농지를 매도했던 시골 농업인이 계속 농사를 짓거나 또는 휴경지가 되어 풀이 우거져 미관이 보기 좋지 않은 경우도 많다. 아름다운 시골 풍경을 연출하기 위해서라도 농지 일부는 세컨드하우스 등으로 전용하고 나머지는 텃밭을 만들어 주말에 가족과 함께 전원생활을 하면 어떨까?
세종에서 서울까지는 제2경부고속도로가 개통될 예정으로 있고 수도권 전철도 연결될 예정으로 있어 한 시간에서 한 시간 30분 정도면 접근이 가능하다.
제2특별시로 개발되고 있는 행정수도 세종에 전원주택이나 세컨드 하우스 하나 만들어 주중생활은 서울에서 주말은 세종에서 전원생활을 하면 투자와 수익 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 행운을 얻을 수 있지 않을까?
△농지취득자격증명은 누구나 발급 가능하나!
농지를 취득하려면 농지 관할소재지에서 농지취득자격증명을 발급받아야 하며 다음 각 호의 사항이 포함된 농업경영계획서를 작성하여 발급·신청을 하여야 한다.
다음은 영농계획서의 내용이다.
○ 취득대상 농지에 관한 사항
소재지, 지번, 지목, 면적, 영농거리, 주재배 예정작목, 영농 착수 시기
○ 농업경영 노동력의 확보 방안
취득자 및 세대원의 농업경영 능력(취득자와 관계, 성별, 연령, 직업, 영농경력, 향후 영농여부)
취득농지의 농업경영에 필요한 노동력 확보방안(자기 노동력, 일부고용, 일부위탁, 전부위탁)
○ 농업기계·장비의 확보방안
농업기계·장비의 보유현황(기계·장비명, 규격, 보유현황)
농업기계·장비의 보유계획(기계·장비명, 규격, 보유계획)
○ 연고자에 관한 사항(연고자 성명, 관계)
○ 소유농지의 이용현황
소재지, 지번, 지목, 면적, 주재배작목, 자경여부
○ 임차예정농지현황
소재지, 지번, 지목, 면적, 주재배(예정)작목, 임차(예정)여부
농지취득자격증명은 그 신청을 받은 날부터 4일 이내에 발급하여야 하며 위임장이 있는 경우는 대리인도 신청이 가능하다.
농지법 시행령 제7조 3항에는 “정보·통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학 중인 학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생이나 농업경영을 하고 있는 학생을 제외한 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다”라고 되어 있다.
결국 재학 중인 학생, 미성년자를 제외한 누구나 농지취득자격증명은 발급이 가능하다.
농지취득자격증명 없는 농지 매매계약은 채권계약으로서의 효력을 발생할 수 있으나 물권 변동의 효과, 즉 소유권 이전 효과를 발생할 수 없어 소유권 이전 등기 시는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.(다음 호에 계속)
2010년 11월 인구 조사에 따르면 현재 우리나라 핵심 생산인구는 1,953만 8,000명으로, 지난 2005년에 조사한 1,990만 5,000명에 비해 36만 7,000명이나 줄었다.
핵심 생산인구는 일반적으로 생산 가능인구 15~64세 중 경제활동이 가장 활발한 시기인 25~49세의 인구다.
생산 인구가 감소하고 있다는 것은 돈 버는 인구의 감소로, 돈 버는 인구의 감소는 주택 수요의 감소다.
이런 상황에서 우리나라의 도시 중 집값이 오를 수 있는 비전이 있는 도시는 어디일까?
인구 2,000만 명이 사는 서울을 중심으로 인천, 경기도라고 중앙의 언론들은 예기 하겠지만 수도권의 인구도 줄고 있어 행정수도의 건립, 행정 권력의 이동 등으로 인구가 늘고 있는 세종시 등 밖에 없을 것이다.
우리나라는 하나의 수도 서울특별시 체제에서 2012년 서울·세종특별시 체제로 수도가 나뉘었다.
정치·경제·사회·문화 등 모든 것이 다 있는 서울특별시 체제에서 정치와 행정의 수도는 국토균형발전과 수도권 인구 분산을 목적으로 세종특별시에 건립 중에 있다.
우리나라 광역시의 인구는 2010년 기준 서울은 963만 명, 부산은 339만 명, 인천은 263만 명, 대구는 243만 명, 대전 149만 명 광주 143만 명, 울산 107만 명이다.
광역시는 아니지만 수원과 창원의 인구도 100만 명이 넘고 있다.
“세종시 2030 도시기본계획”에 의한 인구 계획은 80만 명이다.
세종시의 인구는 2030년경 80만 명이 계획인구지만 광역시의 인구도 100만 명이 넘고 있어 세종특별시의 인구는 2050년경이면 100만 명을 돌파할 수도 있다.
인구 50만 명의 행정수도를 건설하기 위해 분당의 4배 면적인 2,200만평이 개발되었듯이 세종시 구도심도 인구 50만 명이 되기 위해서는 농림지역, 관리지역 등이 도시지역으로 용도 변경되어야 할 것이다.
세종시가 개발되면서 많은 투자자들이 농지를 매입하고 있으며 관리지역, 농림지역 할 것 없이 담고 있다.
농림지역 토지는 원래 조성 목적이 농지용이어서 외지인들이 매입해 개발하기가 용이하지 않지만 투자자들은 관리지역 등으로 용도 변경될 수 있다고 믿고 사들이고 있다.
봉이 김선달이 대동강 물을 팔아 만석지기가 되었듯이 세종시 농림지역의 투자자들도 요술을 부리는 도깨비의 도움으로 어느 날 갑자기 억만장자가 될 지도 모른다.
서울에서 인천 사이 부천, 역곡은 경인철도가 개통이 되면서 농촌이 도시로 탈바꿈 했으며 주변 토지를 가지고 있던 촌부는 어느 날 벼락부자가 되었다. 언론이나 수도권 전문가의 말만 믿고 인구가 줄어드는 지역에 투자를 하는 사람들에게 인구가 늘어날 수밖에 없는 행정수도 세종에 베팅을 하라고 권하고 싶다.
권력이 가는 곳으로 기업도 사람이 이전하는 시대가 오겠지!
▲도시인들도 농촌의 농지를 살 수 있나!
많은 도시인들은 답답한 도시를 떠나 한적한 농촌에서 전원생활의 꿈을 꾸고 있지만 아이들 교육, 친구와 이웃 간의 생활 등의 문제로 꿈을 현실로 옮기지 못하고 있다.
또 농지는 농사를 짓는 농사꾼이 아니면 살 수 없다고 생각을 하는 분들도 상당하다. 도시인들은 농촌의 농지를 살 수 없나!
농지법에서는 “자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자”가 아니면 소유하지 못하도록 소유제한을 하고 있어 농업 경영에 종사하고 있는 농업인, 농업 경영에 종사하지 아니하지만 앞으로 농업 경영을 하려는 신규 영농자, 농업회사법인, 영농조합 법인 등을 제외하고는 농지를 소유할 수 있다.
결국 농업인, 신규 영농자, 영농법인 등은 누구나 농지를 소유할 수 있다는 얘기다.
그러나 농업경영에 종사하지 아니하지만 앞으로 주말·체험 영농을 하려는 개인인 주말·체험 영농자 등의 경우는 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 아니하여도 소유가 가능하다. 일반법인은 농지를 소유할 수 없다.
농지는 전, 답, 과수원만이 아니라 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지로 대지에 농사를 지을 경우도 농지다.
많은 분들이 농지를 취득하는 것을 어렵게 생각하고 있다.
그러나 농업경영계획서를 작성하면 누구나 농지취득자격증명서를 발급해 주기 때문에 어렵지 않게 취득이 가능하다.
농지의 소재지에 거주하지 않아도 되고 영농거리도 중요하지 않다. 현재는 농지 소재지에 거주하고 있지 않지만 앞으로 귀농하여 영농계획을 세울 수 있기 때문이다.
그러나 농지원부는 자경을 하고 이장 등의 확인을 받아 영농인으로 공부상에 등재되는 것으로 경험이 없는 도시인이 처음부터 만들 수는 없다. 영농계획서는 본인이 직접 농사를 짓겠다는 관청과의 약속 문서로 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 휴경, 임차한 경우 처분명령을 받을 수도 있다.
그러나 우리나라 농지의 경우 외지인 소유가 많으나 모든 외지인 농지를 처분 명령을 내릴 경우 농지 거래가 줄면서 지방 경제가 위축될 수가 있어 처분명령을 내릴 수도 없는 상황이다.
자경이 곤란한 경우 현지인에게 농사를 맡기고 관리하는 차원에서 임차인과 인과관계를 맺어 놓으면 처분농지에서 제외되는 것이 관례화되어 있다.
그럼 지방의 농지를 산 투자자들은 어떻게 농지를 관리할까?
농지를 매입해 개발행위 허가를 받아 토목공사를 해 분할해 팔거나 건축을 해 다시 파는 방법으로 시세차익을 남기는 것이 일반적인 방법이다.
시골의 농지는 도시인들이 농지를 매수하면 농지를 매도했던 시골 농업인이 계속 농사를 짓거나 또는 휴경지가 되어 풀이 우거져 미관이 보기 좋지 않은 경우도 많다. 아름다운 시골 풍경을 연출하기 위해서라도 농지 일부는 세컨드하우스 등으로 전용하고 나머지는 텃밭을 만들어 주말에 가족과 함께 전원생활을 하면 어떨까?
세종에서 서울까지는 제2경부고속도로가 개통될 예정으로 있고 수도권 전철도 연결될 예정으로 있어 한 시간에서 한 시간 30분 정도면 접근이 가능하다.
제2특별시로 개발되고 있는 행정수도 세종에 전원주택이나 세컨드 하우스 하나 만들어 주중생활은 서울에서 주말은 세종에서 전원생활을 하면 투자와 수익 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 행운을 얻을 수 있지 않을까?
△농지취득자격증명은 누구나 발급 가능하나!
농지를 취득하려면 농지 관할소재지에서 농지취득자격증명을 발급받아야 하며 다음 각 호의 사항이 포함된 농업경영계획서를 작성하여 발급·신청을 하여야 한다.
다음은 영농계획서의 내용이다.
○ 취득대상 농지에 관한 사항
소재지, 지번, 지목, 면적, 영농거리, 주재배 예정작목, 영농 착수 시기
○ 농업경영 노동력의 확보 방안
취득자 및 세대원의 농업경영 능력(취득자와 관계, 성별, 연령, 직업, 영농경력, 향후 영농여부)
취득농지의 농업경영에 필요한 노동력 확보방안(자기 노동력, 일부고용, 일부위탁, 전부위탁)
○ 농업기계·장비의 확보방안
농업기계·장비의 보유현황(기계·장비명, 규격, 보유현황)
농업기계·장비의 보유계획(기계·장비명, 규격, 보유계획)
○ 연고자에 관한 사항(연고자 성명, 관계)
○ 소유농지의 이용현황
소재지, 지번, 지목, 면적, 주재배작목, 자경여부
○ 임차예정농지현황
소재지, 지번, 지목, 면적, 주재배(예정)작목, 임차(예정)여부
농지취득자격증명은 그 신청을 받은 날부터 4일 이내에 발급하여야 하며 위임장이 있는 경우는 대리인도 신청이 가능하다.
농지법 시행령 제7조 3항에는 “정보·통신매체를 통한 교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학 중인 학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생이나 농업경영을 하고 있는 학생을 제외한 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다”라고 되어 있다.
결국 재학 중인 학생, 미성년자를 제외한 누구나 농지취득자격증명은 발급이 가능하다.
농지취득자격증명 없는 농지 매매계약은 채권계약으로서의 효력을 발생할 수 있으나 물권 변동의 효과, 즉 소유권 이전 효과를 발생할 수 없어 소유권 이전 등기 시는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.(다음 호에 계속)