김태용 대전에듀법학원 ‘세종시투자교실’ 전임강사
○ 단독주택(단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다)
가. 단독주택
나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것.(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것.
다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것.
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.
라.공관(公館)
○ 공동주택(공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ‘주택법 시행령’ 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다).
다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택.
나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택.
다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택.(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것.(‘교육기본법’ 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
단독주택을 우리는 보통 하나의 대지에 한 세대가 살 수 있는 1층, 또는 2층 정도로 지은 주택의 개념으로 생각하고 있으나 건축법 ‘용도별 건축물의 종류’에서는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관을 단독주택으로 정의하고 있다.
공동주택하면 아파트를 보통 생각하는데 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 공동주택이다. 자연녹지 내에서 단독주택, 공동주택 모두 가능하며 아파트만 제외된다. 세종시 자연녹지 지역의 건폐율은 20% 용적률은 80%다.
660㎡(3.3㎡로 200평)의 면적에 다가구를 지을 경우 건폐율이 20%이므로 건축면적은 132㎡(3.3㎡로 39.93평)이고 용적률은 80%이므로 연면적은 528㎡(3.3㎡로 159.72평)다. 그러나 다가구는 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하여서 1층 132㎡, 2층 132㎡, 3층 132㎡ 총 396㎡(119.79평)만 건축이 가능하다.
한 개 층에 6개의 원룸을 지을 경우 18세대로 22㎡(3.3㎡로 약 6.62평)정도의 원·투룸 18세대를 지을 수 있다. 건축면적이 132㎡면 528㎡가 남으므로 나머지 면적은 주차장으로 사용하면 된다.
그러나 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용할 경우 해당 층이 주택의 층수에서 제외되므로 1층은 주차장으로 2층에서 4층까지는 주택으로 지을 수도 있다.
▲다가구주택, 다중주택, 다세대주택, 연립주택의 차이
다가구주택과 다중주택은 등기부에 하나의 주택으로 등재되는 단독주택이고, 다세대주택과 연립주택은 세대별로 등재되는 공동주택이다.
다가구주택은 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660㎡(3.3㎡로 199.65평)이하이면서 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 3개층 이하의 주택을 말한다.(다만 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다).
다중주택은 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 아니한 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 주택으로 연면적이 330㎡(99.83평)이하이고 층수가 3층 이하인 주택을 말한다.
그러나 간단하게 요리를 할 수 있는 쿡탑 등을 설치해 놓고 있어 생활에 큰 불편은 없으나 주차장이 부족한 점이 단점이다. 다중주택 주차장 설치기준은 단독주택 기준을 따르며 다가구는 ‘주택건설 기준 등에 관한 규정’ 제27조제1항 규정에 의하여 산정된 주차대수 기준을 따른다.
세종시의 경우 단독주택 주차장 설치 기준은 시설면적 50㎡초과 150㎡이하인 경우 1대며, 150㎡를 초과하는 경우 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수로 [1+(시설면적-150㎡/100]㎡다.
시설면적이 330㎡인 경우 [1+(330-150/100]으로 2.8대다.
다가구(원룸형주택)는 세대당 주차대수가 0.6대(세대당 전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 0.5대)이상이 되도록 주차장을 설치하여야 한다.
30㎡ 미만 16가구의 원룸주택인 경우 8.5대 이상의 주차장이 필요하다.
다가구(원룸) 주택과 다중 주택의 차이는 취사시설이 있고 없고 차이나 외관으로 판단을 할 경우 거의 구분이 어렵다.
그러나 다중 주택은 1층을 주차장 없이 거의 주택으로 지어져 있고, 다가구 주택은 1층을 거의 필로티 구조로 주차장으로 지어져 있어 육안으로도 구분이 가능하다.
연립주택은 바닥면적의 합계가 660제곱미터를 초과하는 주택이고, 다세대주택은 660제곱미터 이하인 주택으로 두 주택 모두 공동주택으로 층수가 4개 층 이하인 주택이다.
세종시 아파트는 소형 31.2% 중형 31.3% 대형 37.5%로 고른 공급을 하고 있으나 60㎡ 미만 소형아파트는 대부분 59㎡ 25평형대로 분양을 해 20평형대 이하 아파트는 거의 전무한 형편이다.
서민들은 보통 1억 원~1억5천만 원 정도에서 살 주택을 찾고 있으나 우리나라 아파트의 경우 20평형대 이하 아파트는 거의 짓지 않고 있다. 세종시에는 현재 건설노동자, 이전 공무원, 부동산 관련 종사자 등이 근무, 사업, 비즈니스 등를 위해 일시적으로 머무를 수 있는 원룸주택만 거의 들어서고 있다.
1억5천만 원 정도로 25평형대 정도의 주택에서 살 수 있는 서민형 다세대 주택이 세종시의 틈새시장으로 뜨고 있다.
▲오피스텔, 도시형생활주택의 차이
오피스텔은 건축법 “용도별 건축물의 종류”에서 주택이 아닌 업무시설로 “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것”이라고 설명하고 있다.
발코니가 없으며, 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥 난방을 설치가 금지된다.
사무실에서 진화된 개념으로 건축물대장에 업무시설로 표기되며 취득세는 주택의 보유수와 관계없이 상가와 동일하게 부과되며 재산세와 양도소득세는 현황에 따라 상가 또는 주택으로 부과할 수 있다.
세종시는 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 등에서 오피스텔을 지을 수 있다. 도시형 생활주택은 단지형 연립주택과 원룸형 주택으로 구분된다.
단지형 생활주택은 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주거 형태로 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축위원회의 심의를 받으면 5층까지 건축할 수 있다.
건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다.
원룸형 주택은 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
○ 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것.
○ 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
○ 세대별 주거전용면적은 14제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것.
○ 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것.
도시형 생활주택은 300세대 미만으로 구성된다. 오피스텔, 도시형생활주택 모두 주택청약과 관계없이 청약이 가능하며 세종시 XX 오피스텔의 경우 한때 52.9대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.
정부세종청사지역 내는 도시형생활주택, 오피스텔의 건축은 가능하나 다중주택, 다가구주택은 지구단위계획에서 불허하고 있다.
세종시 주변지역 용포리, 봉안리, 연기리 등 지역의 땅값이 급증한 이유는 무엇일까?
정부세종청사 지역 내에 오래도록 살 수 있는 아파트, 단독주택 등의 용지만 공급하고 건설노동자 등이 공사를 하면서 일시적으로 거주할 수 있는 원룸형 주택 용지 등을 공급하지 않아 땅값이 폭등했기 때문이다.
세종시가 개발되면서 대박을 터트린 사람들은 원룸(다가구) 등을 지은 개발업자였다. 세종시 사업 완공년도는 2030년까지로 2010년에 시작해 이제 겨우 5년이 지나 25% 정도 사업을 진행했다.75%의 사업이 완료될 때까지 세종시 부동산 대박스토리는 계속된다.
가. 단독주택
나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것.(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것.
다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것.
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.
라.공관(公館)
○ 공동주택(공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ‘주택법 시행령’ 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다).
다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택.
나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택.
다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택.(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것.(‘교육기본법’ 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
단독주택을 우리는 보통 하나의 대지에 한 세대가 살 수 있는 1층, 또는 2층 정도로 지은 주택의 개념으로 생각하고 있으나 건축법 ‘용도별 건축물의 종류’에서는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관을 단독주택으로 정의하고 있다.
공동주택하면 아파트를 보통 생각하는데 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 공동주택이다. 자연녹지 내에서 단독주택, 공동주택 모두 가능하며 아파트만 제외된다. 세종시 자연녹지 지역의 건폐율은 20% 용적률은 80%다.
660㎡(3.3㎡로 200평)의 면적에 다가구를 지을 경우 건폐율이 20%이므로 건축면적은 132㎡(3.3㎡로 39.93평)이고 용적률은 80%이므로 연면적은 528㎡(3.3㎡로 159.72평)다. 그러나 다가구는 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하여서 1층 132㎡, 2층 132㎡, 3층 132㎡ 총 396㎡(119.79평)만 건축이 가능하다.
한 개 층에 6개의 원룸을 지을 경우 18세대로 22㎡(3.3㎡로 약 6.62평)정도의 원·투룸 18세대를 지을 수 있다. 건축면적이 132㎡면 528㎡가 남으므로 나머지 면적은 주차장으로 사용하면 된다.
그러나 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용할 경우 해당 층이 주택의 층수에서 제외되므로 1층은 주차장으로 2층에서 4층까지는 주택으로 지을 수도 있다.
▲다가구주택, 다중주택, 다세대주택, 연립주택의 차이
다가구주택과 다중주택은 등기부에 하나의 주택으로 등재되는 단독주택이고, 다세대주택과 연립주택은 세대별로 등재되는 공동주택이다.
다가구주택은 주택으로 쓰이는 바닥 면적의 합계가 660㎡(3.3㎡로 199.65평)이하이면서 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 3개층 이하의 주택을 말한다.(다만 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다).
다중주택은 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 아니한 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 주택으로 연면적이 330㎡(99.83평)이하이고 층수가 3층 이하인 주택을 말한다.
그러나 간단하게 요리를 할 수 있는 쿡탑 등을 설치해 놓고 있어 생활에 큰 불편은 없으나 주차장이 부족한 점이 단점이다. 다중주택 주차장 설치기준은 단독주택 기준을 따르며 다가구는 ‘주택건설 기준 등에 관한 규정’ 제27조제1항 규정에 의하여 산정된 주차대수 기준을 따른다.
세종시의 경우 단독주택 주차장 설치 기준은 시설면적 50㎡초과 150㎡이하인 경우 1대며, 150㎡를 초과하는 경우 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수로 [1+(시설면적-150㎡/100]㎡다.
시설면적이 330㎡인 경우 [1+(330-150/100]으로 2.8대다.
다가구(원룸형주택)는 세대당 주차대수가 0.6대(세대당 전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 0.5대)이상이 되도록 주차장을 설치하여야 한다.
30㎡ 미만 16가구의 원룸주택인 경우 8.5대 이상의 주차장이 필요하다.
다가구(원룸) 주택과 다중 주택의 차이는 취사시설이 있고 없고 차이나 외관으로 판단을 할 경우 거의 구분이 어렵다.
그러나 다중 주택은 1층을 주차장 없이 거의 주택으로 지어져 있고, 다가구 주택은 1층을 거의 필로티 구조로 주차장으로 지어져 있어 육안으로도 구분이 가능하다.
연립주택은 바닥면적의 합계가 660제곱미터를 초과하는 주택이고, 다세대주택은 660제곱미터 이하인 주택으로 두 주택 모두 공동주택으로 층수가 4개 층 이하인 주택이다.
세종시 아파트는 소형 31.2% 중형 31.3% 대형 37.5%로 고른 공급을 하고 있으나 60㎡ 미만 소형아파트는 대부분 59㎡ 25평형대로 분양을 해 20평형대 이하 아파트는 거의 전무한 형편이다.
서민들은 보통 1억 원~1억5천만 원 정도에서 살 주택을 찾고 있으나 우리나라 아파트의 경우 20평형대 이하 아파트는 거의 짓지 않고 있다. 세종시에는 현재 건설노동자, 이전 공무원, 부동산 관련 종사자 등이 근무, 사업, 비즈니스 등를 위해 일시적으로 머무를 수 있는 원룸주택만 거의 들어서고 있다.
1억5천만 원 정도로 25평형대 정도의 주택에서 살 수 있는 서민형 다세대 주택이 세종시의 틈새시장으로 뜨고 있다.
▲오피스텔, 도시형생활주택의 차이
오피스텔은 건축법 “용도별 건축물의 종류”에서 주택이 아닌 업무시설로 “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것”이라고 설명하고 있다.
발코니가 없으며, 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥 난방을 설치가 금지된다.
사무실에서 진화된 개념으로 건축물대장에 업무시설로 표기되며 취득세는 주택의 보유수와 관계없이 상가와 동일하게 부과되며 재산세와 양도소득세는 현황에 따라 상가 또는 주택으로 부과할 수 있다.
세종시는 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 등에서 오피스텔을 지을 수 있다. 도시형 생활주택은 단지형 연립주택과 원룸형 주택으로 구분된다.
단지형 생활주택은 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주거 형태로 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축위원회의 심의를 받으면 5층까지 건축할 수 있다.
건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다.
원룸형 주택은 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
○ 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것.
○ 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
○ 세대별 주거전용면적은 14제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것.
○ 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것.
도시형 생활주택은 300세대 미만으로 구성된다. 오피스텔, 도시형생활주택 모두 주택청약과 관계없이 청약이 가능하며 세종시 XX 오피스텔의 경우 한때 52.9대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.
정부세종청사지역 내는 도시형생활주택, 오피스텔의 건축은 가능하나 다중주택, 다가구주택은 지구단위계획에서 불허하고 있다.
세종시 주변지역 용포리, 봉안리, 연기리 등 지역의 땅값이 급증한 이유는 무엇일까?
정부세종청사 지역 내에 오래도록 살 수 있는 아파트, 단독주택 등의 용지만 공급하고 건설노동자 등이 공사를 하면서 일시적으로 거주할 수 있는 원룸형 주택 용지 등을 공급하지 않아 땅값이 폭등했기 때문이다.
세종시가 개발되면서 대박을 터트린 사람들은 원룸(다가구) 등을 지은 개발업자였다. 세종시 사업 완공년도는 2030년까지로 2010년에 시작해 이제 겨우 5년이 지나 25% 정도 사업을 진행했다.75%의 사업이 완료될 때까지 세종시 부동산 대박스토리는 계속된다.