대전에듀법학원 '세종시 투자교실' 전임강사 김태용
세종시의 건설의 명분은 국토의 균형발전에 있지만 목적은 수도권 인구 분산정책에 있다.
수도권의 인구를 분산시키기 위해서 국가와 지자체는 세종시와 그 주변에 국제과학비즈니스벨트 등과 같은 초대형 프로젝트를 계속 내 놓을 수밖에 없다.
그리고 세종시 내에 정부세종청사 지역과는 별도로 신도시를 개발할 수밖에 없을 것이다.
읍·면지역에 신도시를 개발한다고 보았을 때 어느 지역이 타당할까?
정부세종청사 지역이 개발됨으로 인해 세종시 구도심의 중심이었던 조치원읍이 슬럼화 된다고 보았을 때 조치원읍 주변이 유력해 보인다.
조치원읍은 전국을 연결하는 경부선·호남선 철도가 지나가고 강원도와 경상북도를 잇는 충북선 철도의 시작·종착역이면서 수도권 전철이 서창까지 내려올 계획으로 있는 세종시의 철도 교통의 관문이다.
조치원읍 주변의 녹지지역과 주변에 농지로서 효용을 다한 농림지역의 토지가 신도시로 둔갑을 하는 시대가 오지 않을까 조심스럽게 예측해 본다.
▲도시지역 투자는 어떻게?
도시지역을 공법에서는 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역을 체계적으로 개발·정비；관리·보전할 지역이라고 설명하고 있다.
1기 신도시, 강남처럼 계획적으로 조성된 개발지역이나 도시가 자연적으로 생성된 시, 군, 읍, 면 등 지역의 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역을 도시지역이라고 말한다.
△주거지역 투자 요령
주거지역은 쾌적한 주거환경과 건전한 생활환경의 보호를 위한 지역으로 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉘며 전용주거지역은 단독주택, 공동주택 등 주택을 중심으로 건물을 지을 수 있는 지역이다.
일반주거지역은 단독주택, 공동주택 외에도 마트, 세탁소 등 근린생활시설을 지을 수 있는 지역을 말하며 준주거지역은 주거기능에 상업·업무 기능을 보완한 준상업 지역이다.
세종시 도시계획 조례에 의한 건폐율은 전용주거지역은 50% 이하, 일반주거지역은 60% 이하, 준주거지역은 70% 이하다.
용적률은 제1종전용주거지역은 100% 이하, 제2종전용주거지역은 150% 이하, 제1종일반주거지역은 200% 이하, 제2종일반주거지역은 250% 이하, 준주거지역은 400% 이하다.
사진은 조치원읍과 주변지역 용도지역 지정 현황으로 주거지역은 노란색, 상업지역은 빨강색, 공업지역은 군청색, 녹지지역은 녹색, 농림지역은 연두색, 관리지역은 나무색으로 나타내고 있다.
세종시에서 주거지역은 조치원읍, 정부세종청사지역, 금남면·부강면·전의면 지역에 분포되어 있으며 정부세종청사지역을 제외하면 거의 소량의 지역이다.
“2030 세종시 도시기본계획”에 의한 읍·면지역 인구 30만 명을 계획하기 위해서는 주거지역의 면적을 상당하게 확보해야 할 것으로 보이는데 어느 지역이 가능할까?
첫 번째 세종시 철도교통의 관문이면서 시청 등의 이전으로 슬럼화 과정을 겪을 조치원읍과 미래·첨단산업단지 등으로 개발될 전의 지역 등으로 보인다.
두 번째 세종시 행정구역 중 전의, 부강, 금남면 면사무소 주변은 주거지역으로 용도가 지정되어 있지만 나머지 면사무소 주변은 농촌지역의 용도인 계획관리 지역으로 용도가 지정되어 있다.
이 지역의 계획관리 용지가 주거지역으로 용도 변경되어야 용적률이 늘어나면서 아파트 등을 지을 수 용도가 변경되지 않을까 쉽다.
계획관리 지역이 제2종 일반주거지역으로 용도가 변경될 경우 토지의 가치는 얼마나 오를까?
계획관리 토지의 건폐율은 40% 용적률은 100%나 제2종 일반주거지역 건폐율은 60% 용적률은 250%로 건폐율은 1.5배 용적률은 2.5 늘어 토지의 지가는 약 2배 상승 예상된다.
그러나 세종시 주변의 계획관리 토지의 경우 원룸 등으로 건설되면서 지가가 올라 투자시 관심이 요구된다.
세종시 주변의 녹지지역과 계획관리 용지 등이 도시공간 확장정책으로 주거지역 등으로 용도가 변경될 것으로 예상된다.