대전에듀법학원 '세종시 투자교실' 전임강사 김태용
왜 토지 투자는 극과 극의 현상이 나타날까?“대박"이라는 투자자는 부동산의 흐름에 따라 투자를 했고 ”쪽박“이라는 투자자는 귀가 얇아 전문가가 아닌 친구나 주변 부동산 브로커 등의 말만 믿고 투자한 결과가 아닐까 쉽다.
현재 대한민국 부동산 시장의 흐름은 어디에 있을까?
노무현 정부시절에는 남북관계의 회복으로 경기도 이북, 인천, 강원도와 재개발, 뉴타운 등의 계획으로 전국의 부동산이 상승국면에 있던 시기였다.
그러나 MB정부가 들어서면서 2008년 외환위기 등이 출연하고 남북관계가 악화되면서 전 국토의 부동산은 침체국면으로 들어갔다.
2013년 박근혜 정부가 탄생하면서 부동산 회복정책으로 부동산 시장이 회복되고는 있으나 성장 동력의 부족으로 여전히 약세를 면치 못하고 있다.
우리나라 부동산 시장은 정권이 바뀔 때마다 지역을 달리하면서 부동산 시장이 움직였다.
노무현 정부시절에는 남북관계의 회복으로 인천, 파주 등 북한과 접경지역이 상승세를 탔고 MB정부 들어서는 전국 부동산시장의 침체 속에서도 행정수도가 건립 중인 세종시의 부동산이 대장주로 탄생했다.
2013년 박근혜 정부 탄생 이후에도 세종시의 부동산은 상승세를 타고 있으며 박근혜 정부는 세종시 수정(안)에 반대한 정부로 세종시 성장에 원기소가 되고 있다.
박근혜 대통령은 “통일은 대박이다“ 외치면서 통일론에 불을 붙이고 있으며 이산가족 상봉, 비무장지대 평화공원, 남북대륙철도사업 등의 사업을 추진하고 있다.
만약 북한과의 관계가 복원이 된다면 인천, 경기도 이북, 강원도의 부동산이 다시 양지로 나올 것이다.
그러나 글로벌 기업 삼성 등이 왜 경기도 이북 지역에 투자를 하지 않는지를 투자자는 곰곰이 생각해야 할 대목이다.
우리나라는 개발도상국으로 경제선진국에 진입하기 위한 성장정책, 국토의 균형발전을 위한 세종시·혁신도시 개발, 삶의 질 향상을 위한 복지정책 등이 국가가 우선해야 할 국정과제다.
부동산 투자는 정부와 지자체의 정책을 읽고 그 정책 방향에 따라 투자를 한다면 백전불패하지 않을까?
세종시의 부동산이 조명을 받는 이유는 중앙 정부가 이전하면서 행정 수도가 건립 중인 세종시의 성장동력보다 더 큰 동력이 있는 지역이 아직 대한민국에는 없기 때문일 것이다.
세종시보다 더 큰 이슈를 만들어 낼 수 있을까?
북한과 관련된 사업이 성사되면 몰라도 행정수도 세종시 건립만한 이슈를 현재 한국의 사정으로 보았을 때 한동안 생성하기 힘들어 보인다.
한동안 대한민국 부동산 시장의 흐름은 세종시 등에 있다고 봐야 할 것이다.
▲어떤 용도지역에 투자하는 것이 좋을까?
우리나라의 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역으로 지정되고 용도지역은 중복 지정이 불가하며 지정권자는 시·도지사 등이다. 세종시는 행정구역은 특별시지만 2,200만평의 정부세종청사지역, 조치원읍, 전의면 일부, 부강면 일부, 금남면 일부 지역을 제외하고는 거의가 농촌지역인 관리지역, 농림지역 등 비도시지역으로 용도가 지정되어 있다.
세종시의 면적은 464.80㎢로 읍·면지역은 391.72㎢ 건설지역은 73.08㎢로 전부 도시지역이다.
읍·면지역은 66.22㎢가 도시지역이지만 주거지역 5.68㎢ 상업지역 0.38㎢ 공업지역 4.71㎢로 대부분은 녹지지역 55.45㎢로 지정되어 있다.
세종시의 “2030 도시기본계획”에 의한 인구계획은 약 80만 명으로 정부세종청사지역의 계획인구 50만 명을 제외하면 약 30만 명이 읍·면지역의 계획인구다.
2014년 1월 기준 세종시의 인구는 123,802명으로 한솔동 25,513명을 제외하면 읍·면지역의 인구는 98,289명으로 읍·면지역이 2030년까지 인구 30만 명이 되려면 201,711명이 필요하다.
인구 약 20만 명을 늘리려면 어느 정도의 면적이 개발되어야 가능할까?
2기신도시 중 인구 20만 명을 계획하고 있는 도시는 파주·운정지구로 수용인구 21만5천명 주택건설 87,300호 면적은 16.5㎢ 약499만평이다.
세종시도 2030년까지 읍·면지역에 인구 20만명을 늘리려면 파주·운정지구 정도의 면적은 필요하다.
세종시 읍·면지역 중 녹지지역은 55.45㎢로 개발제한구역 내 녹지지역 40.9㎢를 제외하면 14.55㎢로 이 정도의 면적은 용도변경이 이루어져야 인구 20만 명을 늘릴 수 있을 것으로 보인다.
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