연 이율 1%대 불과하지만 투자목적 통장 사용 어려워져
전매제한 기간 확대·재당첨 제한 강화…신중해야
1순위 가치하락과 금리인하 탓에 애물단지로 전락했던 청약통장의 가치가 실수요자들을 중심으로 되살아나고 있다.
11·3 부동산 대책이 시행되면서 전매거래로 단기 이익을 노리던 투자 목적의 청약통장 사용이 어려워진 반면 실수요자들의 당첨 확률은 높아졌기 때문이다. 다만 부동산 전문가들은 실수요라 하더라도 바뀐 제도 등을 꼼꼼히 따져 사용할 것을 당부하고 있다.
11일 부동산업계에 따르면 서울·수도권 주요 지역과 부산 등 전국 37곳에 대해 청약요건 등을 강화한 11·3 대책 이후 분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다.
청약 1순위 자격 요건 강화를 살펴보면 △세대주가 아니거나 △5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속하거나 △2주택 이상 소유한 세대에 속한 사람이 ‘조정 대상지역(서울, 과천·성남, 수도권 주요 신도시)’ 아파트에 청약할 때 1순위에서 제외된다.
또 재당첨 제한에서 자유로웠던 분양시장이 이번 대책으로 인해 다시 분양 받기가 어려워졌다. 즉 청약에 당첨되는 순간 청약통장은 사용한 것으로 간주된다. 입주를 포기해도 앞으로 5년간 조정 지역 내 1순위 청약은 제한되는 것.
효과는 바로 나타났다. 서울에서 1순위 청약경쟁률이 떨어진 것은 물론 지난해부터 수도권과 지방 택지지구 청약시장을 주도했던 화성 동탄2신도시, 세종 등에서 1순위 미달 단지까지 나오고 있다.
분양업체 관계자들은 “11·3 대책에 이은 가계부채 대책 등 영향으로 분양시장이 한풀 꺾였다”면서 “실수요자들도 청약통장에 신중을 기하고 있다”고 분위기를 전했다.
주무부처인 국토교통부 관계자도 “서울시 거주자 기준 약 300만명인 청약 1순위 대상자 중 절반가량은 바뀐 청약 제도 탓에 전국 37개 조정 대상 지역에서 1순위 신청이 불가능해진 것으로 추산된다”면서 “평균 청약경쟁률 눈높이도 11·3 대책 이전보다 낮아졌다”고 분석했다.
전문가들은 분양권 전매제한 기간 확대와 청약요건 강화를 중심으로 한 정부 대책으로 투기수요가 빠지고 실수요 중심의 청약시장이 형성될 것으로 내다봤다.
이렇다보니 일부 장기 가입자들은 청약 1순위 자격을 갖추기 위해 세대 분리를 고려하는 흐름도 나타난다.
예를 들어 장기 가입자로 1순위 자격을 갖췄지만 형제 또는 가족과 함께 살고 있는 사회초년생 등은 이사도 계획하고 있는 것.
특히 연말 건설사들이 분양 물량을 대폭 쏟아내고 있고 내년부터 아파트 분양 잔금에도 분할상환을 원칙으로 하겠다면서 묵혀둔 청약통장을 꺼내든 실수요자들도 상당하다.
함영진 부동산114리서치센터장은 “청약경쟁률이 감소하면 실수요의 당첨확률은 높아질 가능성이 있다”면서 “조건이 강화된 만큼 실입주 또는 장기투자를 고려해야 하는 상황이기 때문에 주변 아파트 시세대비 분양가가 적정한지 따져보고 입지와 개발관련 사항들을 정확히 확인해야 한다”고 강조했다.
무작정 여러 곳에 넣었다가 이중 당첨되면 당첨도 취소되고 향후 1년간 청약이 제한되므로 당첨자 발표일 기준 하루에 한 곳만 청약하는 전략도 필요하다.
이중 당첨이란 통장 가입자가 두 곳 이상 아파트에서 동시에 당첨될 경우 모든 당첨이 취소되는 제도다. 중복 여부를 판단하는 기준은 ‘청약신청일’이 아닌 ‘당첨자 발표일’이다.
일각에선 청약통장 사용이 까다로워진데다 낮은 금리로 사실상 재테크의 기능도 상실해 가입 무용론도 일고 있다. 하지만 전문가들은 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 얻게 되는만큼 실수요자로 당첨확률을 높이기 위해 빠른 가입이 필요하다고 조언한다.
또 특별공급 등을 활용하는 방법도 알아둘 필요가 있다.
함영진 센터장은 “신혼부부, 3자녀 이상 다자녀가구, 노부모 부양, 생애 최초 주택 구입 등의 특별공급은 경쟁률이 낮아 통장을 활용할 수 있다”고 조언했다.
이어 “분양아파트 뿐만 아니라 청약통장은 무주택자에게 공공임대나 국민임대 주택 입주 가능성을 높일 수 있어 유지하는 것이 유리하다”고 덧붙였다.