원칙상 미등기건물도 주거용으로 쓰이면 주택임대차보호법 적용되지만 해당 건물이 계속 미등기인 채로 있다가 경매가 되면 배당 못 받아 피해를 보게된다. 주택을 임대차하는 경우에는 주택임대차보호법이 적용되어 주택임차인은 존속기간을 보장받고 보증금에 대해서는 우선변제를 받는다. 그런데 주택임대차보호법이 적용되는 건물이란 건물의 용도가 점포나 사무실이 아닌 주거용으로 등록이 되어있는 경우를 말한다. 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고, 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물관리대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 무방하다고 본다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 임시 변경한 경우에도 사실상 주택으로 볼 수 있다. 나아가 관할 관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 받지 못한 건물에도 역시 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 미등기상태의 건물을 임대차하더라도 그것이 주거용이면 주택임대차보호법이 적용되어 임차인으로서 보호를 받게 된다. 미등기건물의 주택임차인은 경매가 될 때까지 계속 미등기 상태로 있으면 주택임대차보호법상의 최우선변제권에 의한 배당받을 자격이 없다고 본 것이다. 그 이유는 임차주택의 경매신청인이 그 부동산등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아보았으므로, 미리 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 해줄 필요가 있기 때문이라고 본 것이다. 따라서 미등기건물을 임대차하는 경우에는 존속기간 등에 관한 주택임대차보호법상의 보호는 되지만 그 건물이 계속 미등기인 상태로 있다가 경매가 되면 배당을 받지 못하게 되어 문제가 있게 된다. 결론적으로 미등기건물을 임대차할 때는 등기가 되지 않은 이유라든가 향후 등기 기능성 등을 잘 살펴보고 임대차계약을 체결하여야 피해를 보지 않는다.
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