▲ 이종근 세무회계사무소 대표

■미분양주택에 대한 과세특례(조특법 제98조)
▲과세 특례 개요
△거주자가 미분양 국민주택을 5년 이상 보유·임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세(세율 20%)와 종합소득세 중에서 하나를 선택하여 적용 받을 수 있다.

△다른 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 판정 시 주택의 수에 포함되지 아니하며(조특령 제98②) 다주택 중과 규정 적용 시에도 중과세율을 적용하지 아니한다(소령 제167의3①3).

▲미분양주택의 요건(아래 요건을 모두 충족하는 주택)
△서울특별시 외 지역에 소재한 국민주택.
△「주택법」에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로서 해당 주택 소재지를 관할하는 시장・군수・구청장이 1995.10.31.현재(조특법 제98③의 경우 1998. 2. 28. 현재)미분양주택임을 확인한 주택.

△주택건설업사업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 해당 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택.

▲특례요건
△1995. 10. 31. 현재 미분양주택을 1995.11.1.～1997.12.31.에 취득할 것. (1997. 12. 31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)(1996. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)

△1998. 2. 28. 현재 미분양주택을 1998.3.1.～1998.12.31.에 취득할 것(1998, 12. 31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)(1998. 4.1 0. 이후 양도하는 분부터 적용)
△미분양 국민주택을 5년 이상 보유・임대한 후에 양도할 것.

■지방 미분양주택에 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례(조특법 제98조)
▲과세 특례 개요
△지방의 미분양주택을 해소하기 위한 지원으로 거주자가 2008년 11월3일부터 2010년 12월 31까지의 기간 중에 취득(2010년 12월31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)한 수도권밖에 소재하는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 일반세율을 적용하고 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 적용하며, 법인은 추가법인세(30%)과세를 배제한다.( 2009. 1. 1. 이후 양도 분부터 적용)

▲과세 특례 적용요건
△미분양주택의 범위
다음 (1), (2)에 해당하는 미분양주택 또는 신규분양주택.
(1)미분양주택
 「주택법」 제 54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008.11.2.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008. 11. 3. 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택.

(2)신규분양주택
2008.11.3.까지 주택법 제 15조에 따른 사업계획승인(「건축법 」제11조에 따른 건축허가를 얻었거나 사업계획승인 신청을 한 사업 주체가 해당 사업 계획 승인과 주택법 제38조에 따라 공급하는 주택(2008. 11. 3. 현재 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정)으로서 해당 사업 주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택.

△취득요건
거주자가 2008.11.3.부터 2010.12.31.까지의 기간 중에 취득(2010.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)

△수도권밖에 소재할 것
「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(서울시, 인천시,경기도)밖에 소재하는 주택이어야 한다.
▲과세 특례
△거주자인 경우
1세대 1주택 이상 다주택자에 해당하거나 보유기간이 2년 미만이더라도 기본세율을 적용하며, 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율(소법 제95②표2)을 적용한다. (2009. 1. 1.이후 양도 분부터 적용) 한편 1세대 1주택 비과세 적용 시 거주자의 주택으로 보지 아니한다(2009.3.25.이후 양도 분부터 적용)

△부동산 매매업을 영위하는 거주자인 경우
「소득세법」제64조 제1항(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)에 불구하고 일반세율을 적용한다.

△법인인 경우
추가 법인세(30%)과세를 배제한다. 다만, 미등기양도자산에 해당하는 경우 추가 법인세를 과세한다.

▲과세 특례 적용 신청
해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(법인세 과세표준 신고를 포함) 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장)으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 문의:010-8548-1859