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주택에 대한 조세특례제한법상 양도소득세 감면
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승인 2020.10.19  10:13:36
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      ▲ 이종근 세무회계사무소 대표

▲장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(조특법 제97조)
△감면개요
▷거주자가 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대(2000년12월31일 이전에 5호 이상을 임대개시)한 후 양도하는 경우 양도소득세의 50%감면 또는 면제
▷ “1세대1주택” 비과세 규정을 적용할 경우 해당 임대주택은 거주자의 소유주택으로 보지 않음.
▷소유주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유주택에 지분비율을 곱하여 호수 산정.
▷5호 이상 임대를 개시한 시점부터는 다른 주택의 “1세대1주택” 비과세 판정 시 해당 임대 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않으며, “1세대1주택”을 비과세 적용 후 의무임대기간을 충족하지 못해도 비과세 분을 추징하지 않음.(재재산 46014-20, 2000.1.20.)

△감면대상
거주자가 2000. 12. 31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 충족한 경우를 대상으로 한다.
 ① 규모 : 국민주택(해당 건물연면적의 2배 이내의 부수토지포함).
 ② 신축기간:1986.1.1.~2000.12.31. 기간 중 신축주택, 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주사실이 없는 주택.

△주택임대기간의 계산(조특령 제97⑤)
 가) 주택임대기간의 기산일은 주택임대를 개시한 날.
 나) 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 임대주택에 합산.
 다) 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않음.
 라) 위 가), 나)를 적용할 때 기존임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입할 것.

△감면세액 또는 면제
 가) 50%감면대상 : 5년 이상 임대한 일반임대주택
 나) 면제대상
  ① 10년 이상 임대한 일반임대주택
  ② 5년 이상 임대한 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택특별법」에 따른 건설임대주택
  ③ 5년 이상  임대한 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택특별법」에 따른 매입임대주택(단, 1995.1.1.이후 취득 및 임대를 개시한 임대주택으로서 취득당시 입주사실이 없는 주택에 한함)

※ 감면세액 종합한도 규정이 적용되지 않으며, 감면세액의 20%에 상당하는 세액을 농어촌특별세로 과세됨. 

△관련 사례
▷임대주택을 상속받은 경우 임대기간 
「조세특례제한법」제 97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용함에 있어 2회 이상 상속이 이루어진 임대주택의 임대기간의 계산은 직전 피상속인의 임대기간 만을 합산하는 것이며, 이 경우 직전 피상속인이 임대한 날을 임대개시한 날로 한다.

▷장기임대주택이 재건축되는 경우 감면소득금액
「조세특례제한법」제 97조에 따른 장기임대주택을 2000.12.31.이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 재건축 등으로 해당 장기임대주택이 조합입주권으로 전환되어 양도하는 경우에도 「조세특례제한법」제 97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 「조세특례제한법」제 97조의 장기임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득은 당초 취득한 장기임대주택의 “재건축 사업계획승인일” 현재의 양도차익을 말하는 것임.(재산세제과-283, 2010.3.29.)
(문의:010-8548-1859)

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