이종근 세무회계사무소 대표
      이종근 세무회계사무소 대표

▲개요
 「도시 및 주거환경법」에 의한 주택 재건축·재개발 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(조합입주권)는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하고, 이 경우 부동산이  조합입주권으로 변환되는 시기는 같은 법 제7조에 따른 관리처분계획인가일 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」제 29조에 따른 사업인가 시행일이 된다.

따라서 이때부터 재건축·재개발이 완공될 때까지는 “조합입주권”을 보유하게 되는 것이고, “조합입주권”을 보유한 상태에서 1주택을 양도하더라도 종전에는 1세대 비과세를 받을 수 있었다.

그러나, 주택 재건축 재개발사업에 대한 투기 수요를 억제하고 과세형평을 제고하기 위해 2006. 1. 1. 이후부터는 1세대가 1주택과 조합입주권을 보유한 상태에서 주택을 양도할 때에는 비과세를 적용하지 않도록 하고 있다.

▲조합입주권의 취급에 대한 개정내용
△1주택과 조합입주권을 보유하다가 주택을 양도할 때 비과세 제외
가) 주택을 양도할 때 비과세 제외.
 “조합입주권”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」제 74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획 인가로 인하여 취득한 입주자로서의 선정된 지위〔같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 재건축 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로   취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함〕을 말하는 것으로서 1세대가 주택과 조합입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 원칙적으로서 1세대 1주택 비과세 규정을   적용하지 않도록 되어 있지만, 주택 재건축·재개발기간 중에 거주를 위하여 취득하거나 그 밖의 부득이한 사유가 있는 경우(소득세법 시행령 제156의2)에는 조합입주권을 보유한 상태에서 주택을 양도하더라도 비과세를 적용할 수 있도록 하고 있다.

나) 조합입주권의 범위
「소득세법」제89조 제2항의 적용대상은 아래와 같다.(부칙 제7837호, 2005. 12. 31. 제12조)
① 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 조합입주권.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업   또는 주택재건축사업의 관리처분게획이 인가되어 취득된 입주자로서의 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로  개정되기 전의 것)제 33조의 규정에 따라 주택 재건축 사업 계획 승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매・상속 등으로 인하여 승계 취득한 자에 대하여는 그 승계 취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업  또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 본다.

다) 1세대 1주택 비과세 적용 시 조합입주권
1세대가 1주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도할 때 비과세를  적용하지 않는다는 것은 조합입주권을 주택으로 간주하는 것이 아니다. 즉,   조합입주권의 본질은 여전히 “부동산을 취득할 수 있는 권리”이다.(문의:010-8548-1859)

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