전회 차에 이어 “1세대 1주택”을 보유한 경우의 양도소득세를 감면에 대하여 계속하여 알아보자.
▲거주기한의 제한을 받지 않는 경우.
△첫째, 임대주택으로 등록하여 임대의무기간을 충족한 경우이다.
이는 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업 등록한 경우를 말하며, 임대의무기간 중에 해당주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하는 경우는 제외한다.
△둘째, 계약금 지급일 현재 무주택 1세대인 경우 등을 말한다.
이는 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날(2017.8.2.)이전에 매매계약을 체결하고 그 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우이다.
▲비과세 대상에서 제외되는 고가주택의 범위.
“고가주택”이란 주택 및 부수 토지가 양도 당시의 실지거래 합계액이 9억원을 초과하는 주택을 말한다. 겸용주택의 경우에는 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 “1세대 1주택”의 비과세요건을 판정하며, 그 외의 경우에는 주택 부분(부수토지 포함)만의 가액을 기준으로 “고가주택” 여부를 판단한다.
또한 “다가주주택”의 경우에는 원칙적으로 공동주택의 개념을 적용하여야 하나 “다가주주택”을 단독주택으로 보아 “1세대 1주택” 비과세 규정을 적용하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 “고가주택” 여부를 판단한다.
겸용주택의 경우 주택에 딸린 부수토지의 면적의 산정은 다음과 같다..
주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 전체 토지면적을 주택 부수토지로 본다.
그러나 주택이외의 면적이 주택면적과 같거나, 더 큰 경우에는 주택부수토지의 면적은 “주택건축연면적”이 “전체건물건축연면적”이 차지하는 비율로 안분하여 계산하며, 주택부수토지의 면적은 도시계획법상 적용되는 5배(도시지역) 또는 10배(도시외 지역) 등의 면적을 초과할 수 없으며 초과된 면적은 비사업용 토지로 보아 양도세 세율을 중과한다.
주택에 딸린 토지란 주택이 정착하고 있는 면적뿐만 아니라 주거생활을 하는데 필요한 공간으로서 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지를 말한다.
▲1세대 1주택을 분할하거나 지분으로 양도한 경우의 1세대 1주택의 비과세 요건.
△첫째, 주택에 딸린 토지만을 분할(지분으로 양도하는 경우 포함)하여 양도하는 경우에는 그 양도하는 부분의 토지는 비과세대상인 1세대 1주택의 부수되는 토지로 보지 아니하고 과세된다. 다만 「소득세법 시행령」 제 154조 제 1항 본문의 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 비과세된다
△둘째, 1주택을 2 이상으로 분할하여 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 1세대 1주택으로 보지 아니하여 과세된다.
△셋째, 수용 등으로 주택이 분할 양도되는 경우는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 해당주택(그 부수토지를 포함)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택은 1세대 1주택으로 비과세된다.
※알아두면 좋은 상식.
주택과 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에는 그 주택과 부수토지의 소유자가 동일세대원이 아닌 경우에는 1세대 1주택의 비과세 혜택을 받을 수 없다.
또한 주택외의 부수토지로 사용하던 것을 주택 부수토지에 합병한 토지에 대하여는 합병한 날로부터 3년 이상 보유한 경우에만 비과세 적용이 된다.
이번 회에 이어 다음 회에도 계속해 1세대 1주택에 대한 비과세요건 등에 대해 알아보려한다.(문의:010-8548-1859)