우리나라는 아직까지 주거, 상업 등 중심의 신도시만 건설해 보았지 행정중심복합도시처럼 종합도시를 건설한 적은 없다. 그러다보니 잘 못 분양된 도시계획으로 인해 많은 시민들이 피해를 보고 있다. 그 대표적인 상품이 상가다. 행정중심복합도시 개발계획에는 행복도시의 상가비율은 전체 면적의 약 2% 정도로 설정해 있는데 이 비율이 적정한가?
▲행정중심복합도시 개발계획에 의한 상업·업무용지 비율
1기 신도시 상업용지 비율을 보면 성남분당은 4.65% 고양·일산은 2.82% 안양·평촌은 4.84% 군포·산본은 4.24%며, 2기 신도시 성남판교는 2.49% 화성동탄은 3.48% 김포한강 2.73% 수원광교 4.03%다(자료:국토교통부). 1기 신도시의 상업용지 평균 비율은 4.69%, 2기 신도시는 3.23%로 행정중심복합도시 2%보다 월등하게 많다.
그럼 행정중심복합도시는 1기 신도시, 2기 신도시보다 상업용지의 면적이 상당히 적은데 왜 상가의 공실 문제로 골머리를 앓고 있는 것일까?
한마디로 상가의 면적이 많아서라기보다 상가 분양 시기와 분양가의 문제다.
상가 입주 시기는 언제가 적당할까? 행정중심복합도시는 약 2,200만평으로 면적이 커 한꺼번에 개발을 할 수가 없어 6개의 생활권으로 나누어 개발을 하는데 생활권마다 주민들이 사는 주거지역이 있고 그 주민들의 편의를 위한 근린상업지역이 있다. 그럼 근린상업지역은 시기적으로 언제 입주가 적당할까? 아파트 입주 시기와 비슷하면 문제가 없어 보인다.
1생활권의고운동, 아름동, 도담동, 종촌동의 상업지역은 주변의 아파트 입주 시기와 비슷하게 준공을 했는데 왜 공실이 넘쳐날까?
첫 번째, 상가 분양가가 높아 임차인들이 입주를 꺼리기 때문이다.
두 번째, 행복도시는 아직 아파트 지역만 입주를 마쳤지 획지형, 블록형 단독주택 지역은 아직 주택 건설이 본격적으로 이루어지지 않고 있다.
도시가 연착륙이 되는 시점에서 근린상업지역의 공실 문제는 자연스럽게 해결될 것으로 보인다.
2생활권의 다정동, 새롬동, 한솔동에는 근린상업지역이 있고 나성동에는 중심상업지역이 있다. 근린상업지역은 아파트 입주시기와 비슷하게 입주하면 문제가 없어 보이나 이 지역의 문제도 고 분양가다. 근린생활용지는 배후지의 인구가 중요하다.
아파트 단지 내 상가는 보통 1,500명~2,500명을 배후지로 하고 근린상업지역은 동생활권으로 약 인구 2~3만명 정도를 배후지로 하고 있다. 아파트 단지 내 상가는 1층을 기준으로 3.3㎡당 약 1,500 만원 정도를 적정 분양가로 볼 수가 있다. 그럼 근린상업지역의 분양가는 얼마 정도가 적당할까?
배후지에 인구가 다 들어섰다고 가정을 했을 경우 양호한 입지의 경우 3.3㎡당 약 2,500 만원 정도 선이 적당하다고 볼 수 있다. 행복도시 근린상업지역의 1층 분양가가 어떤 지역은 3.3㎡당 4천만원도 넘은 지역이 상당한데 이러한 고분양가로 인해 행복도시 상업지역 활성화가 늦어지는 것이다.
국가의 상업용지 고 분양, 그로 인한 건축주의 상가 건물 고 분양 등으로 인해 행복도시 상가의 활성화가 늦어지고 있고 그로 인한 피해는 고스란히 시민들에게 돌아가고 있다. 결국 1생활권의 고운동, 아름동, 종촌동, 도담동 2생활권의 다정동, 새롬동, 한솔동 근린상업 활성화의 문제는 고 분양가에 있다.
그럼 행정중심복합도시의 중심인 중심상업지역 나성동의 활성화의 문제도 고 분양가에 있을까? 이 지역은 고 분양가도 문제지만 다음과 같은 문제가 있다. 중심상업 용지의 분양 시기는 언제가 적당할까? 중심상업지역은 그 지역 전체를 배후지로 하는 생활권이어서 어느 정도 도시가 형성된 후에 분양하는 것이 보통이다.
행복도시의 중심상업지역은 이러한 원칙을 무시하고 전국이 행복도시의 개발로 이슈가 된 시점에서 고 분양을 선택했다. 장사치들의 영업을 그대로 따라한 국가, 그들이 과연 국가를 경영할 자격이 있는가?
얼마 전 행정중심복합도시 건설청은 상가의 공실문제를 해결하기 위해 2-4생활권 나성동 CD2 1, 2, 3필지를 공공기관 용지로 변경했다고 밝혔고, 세종특별자치시청은 이를 환영한다고 밝혔다. 중심상업 용지를 공공기관 용지로 변경하면 밤이면 불이 꺼져 상권 활성화에는 상당한 악영향을 미칠 수 있다.
상가가 많다고 하니까 생각 없이 상가 용지를 공공기관용지로 바꾸는 국가, 다음에 공공기관 용지로 인해 상가 활성화가 어렵다고 하면 그때는 또 공공기관 용지를 상가 용지로 또 변경할 것인가? 생각 없는 국가의 탁상행정으로 인해 시민들은 피해를 보고 있는데도 그걸 바르게 전하는 언론 하나 없고, 그걸 시정하라는 시민단체 하나 없다. 오호통재라!