양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 양도차익을 구하고 여기에서 보유기간에 따라 장기보유특별공제와 250만원의 양도소득기본공제를 한 뒤 세율을 적용하여 과세를 한다. 오늘은 양도소득 계산 시 양도가액에서 공제하는 필요경비에 대해 살펴보자.
▲자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 실지거래가액 계산은
토지나 건물을 취득 또는 양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도 자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도 자산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다.
▲감정가액으로 기록된 장부가액을 취득가액으로 인정여부
△사업자가 기장을 하기 전에 취득한 자산을 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액으로 기장하여 감가상각을 한 경우라 할지라도 동 자산의 양도차익계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액 또는 기준시가로 한다.
△양도 자산을 보유기간 중에 자산재평가법에 의하거나 또는 임의로 재평가하였을 경우에는 재 평가액에 불구하고 취득당시의 실지거래가액 또는 기준시가가 취득가액이 된다.
▲취득세, 명도비용, 소송비용, 인지대의 필요경비 산입
△취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액 계산 시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법 등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다.
△양도차익계산 시 산입되는 취득가액에는 취득 시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다.
△양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다.
▲매입자부담의 양도소득세 등 필요경비 산입
주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입 시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.
▲자산 취득 시 징수된 부가가치세 등의 필요경비 산입여부
취득등기 시 납부한 취득세에 대한 교육세와 아파트 분양 시 그 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 양도차익 계산 시 필요경비로 계산한다. 이 경우 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세사업자로서 사업용으로 분양받은 경우에는 그 부가가치세는 필요경비로 산입할 수 없다.
▲위약금의 필요경비 불 산입
부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산 시 필요경비로 공제하지 아니한다.
▲토지에 도로를 신설한 경우에 필요경비 산입요건
토지의 이용편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하여 양도하는 경우에는 그 도로의 취득가액을 필요경비에 산입한다.도로라 함은 다음의 요건을 갖춘 경우를 말한다.
△도로 신설의 뚜렷한 표시가 될 것(도로부분과 일반 토지가 구분될 것) △도로신설이 토지이용의 편익에 공헌할 것 △국가 또는 지방자치단체에 대하여 도로 신설의 대가를 받지 아니할 것. 이 경우 도로에 충당된 토지를 국가 지방자치단체에 기부하였는지 혹은 그 토지의 지적공부상의 지목을 변경하였는지의 여부는 불문한다.
▲건물 철거 비용의 필요경비 산입
토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도 자산의 필요경비로 산입한다.
▲묘지이장비 등의 필요경비산입
토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도 자산의 필요경비로 산입한다.