우리는 보통 내가 보유하고 있는 또는 매수하려고 하는 토지의 이용 사항 등을 알기 위해 “토지이용계획 확인서”를 열람한다.
“토지이용계획 확인서”는 용도지역, 용도지구 등과 토지에 관한 기본적인 사항을 규정함으로서 이용에 불편을 덜고 어떤 용도로 행위가 가능한지를 알려 국민경제 발전에 기여함을 목적으로 하고 있다.
그러나 유치권, 분묘기지권 등도 “등기부등본”에 기록되지 않듯이 철도보호지구 등의 지구도 “토지이용계획 확인서”에 기재되지 않아 주의를 요한다. 계획관리 지역의 토지를 4층까지 지을 수 있다고 중개업자의 말만 믿고 매수를 했는데 2층만 지을 수 있다면 낭패가 아닌가?
많은 분들이 토지 투자를 하고 있는데 현재의 용도만 보고 투자를 하고 있다. 세종특별자치시는 2,200만평의 중앙정부 지역이 개발되면서 지역 균형발전 차원에서 읍·면지역도 개발·정비·재생을 할 예정이어서 어떤 지역은 상업지역, 어떤 지역은 주거지역, 어떤 지역은 계획관리 지역 등으로 용도가 변경될 예정에 있다.
녹지지역의 토지를 매수했는데 어느 날 자고나니 주거지역으로 용도가 상향되었다면 가치는 2배 이상 상승한다.
이런 짜릿하고 흥분된 맛에 토지 투자를 하는 것이 아닐까? 현재의 용도보다 용도가 상향될 토지를 볼 수 안목을 가진 자를 우리는 “부동산 고수”라고 부른다. 세종시는 작은 농촌에서 나라를 대표하는 수도로 변동 중인 특별시여서 용도변경 될 땅이 부지기다. 먼저 먹는 자가 임자인 세종시에서, 한세상 “유유자적”할 멋진 땅 따먹기를 해 보자.
▲개발 가능지란 무엇인가?
우리는 보통 토지를 구입하면서 매수 토지의 지역이 기존에 개발이 된 지역인지, 개발억제지인지, 개발불능지인지, 개발가능지인지 등은 모르고 모양과 주변 현황만 보고 매수를 하는 경향이 있다.
미래 가치가 양호한 토지인 줄 알고 매수를 했는데 개발불능지라면 어떻게 할 것인가? 땅은 필히 “개발가능지 토지여야 향후 높은 지가상승을 향유할 수 있다” 개발지는 주거·상업·공업지역(시가화 지역), 취락밀집지역(취락지구), 개발진흥지구, 개발사업 및 계획수립지역 등 지역으로 기존에 개발된 도시지역 등을 말한다.
개발 억제지는 생산·보전녹지지역 및 생산·보전관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역, 문화재보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역 등 지역을 말한다.
개발 불가능지는 생태자연도 1등급, 임상도 5영급 이상, 하천, 기준표고 50m 이상(국도 1호선은 평균표고 70m), 경사 20° 이상의 임야 등을 말한다. 개발 가능지는 건설지역을 제외한 전 지역이나 기개발지, 개발억제지, 개발 불능지를 제외한 지역으로 도시지역은 자연녹지지역, 농촌지역은 계획관리지역, 임야인 경우는 경사도 15° 이하의 토지 등 지역으로 분류된다.
△생태자연도란?
생태·자연도는 산, 하천, 내륙습지, 호소, 농지, 도시 등에 대하여 자연환경을 생태적 가치, 자연성, 경관적 가치 등에 따라 등급화 (1~3등급 및 별도관리지역)한 지도다.
1등급은 멸종위기 야생 동?식물의 서식지 및 주로 생태 통로가 있는 지역 등(녹색으로 표시)을 2등급은 1등급의 외부 지역으로 1등급 권역 보호를 위한 지역(연두색)을 3등급은 1등급, 2등급, 별도관리지역 외의 지역으로 개발·이용 대상지역(회색)을 별도관리지역은 역사적·문화적·경관적 가치가 있는 지역(자연공원, 경관보전지역, 습지·백두대간·야생동식물·수산자원·산림유전저원 보호지역, 천연기념물 천연보호구역 등)으로 주황색으로 표기한다.
△분석 결과
개발 불능지는 전체 면적의 45.9%인 213.3㎢, 개발 억제지는 24.1%인 112.0㎢로 읍·면지역 중 개발 가능지는 46.1㎢(약 1,394만평)로 전체 면적의 약 9.9%를 보이고 있다.
△현황 분석
읍·면지역과 건설지역간 체계적 관리체계 미흡으로 기존시가지와 신개발지간의 개발 불균형으로 인한 토지이용별 기능 저하, 공장 및 원룸 등 비도시지역의 무분별한 개발로 인한 자연환경 훼손 및 기반시설 부족, 일부지역에 편중된 도시개발로 지역 간 격차 심화되고 있다. 또한 광역교통망이 편리하고 입지여건이 양호해 도시개발에 대한 수요는 높으나, 각종 법적·제도적인 규제의 중복지정으로 개발에 따른 제약이 있다.
그리고 읍·면지역의 경우 개발제한구역 및 호서정맥 등 법적·제도적, 자연적 제한까지 중복으로 규제를 받고 있어 개발의 제약뿐만 아니라 개발 가용지 역시 편중되어 나타나고 있는 실정이다.
또한 중·소규모의 개발행위에 따른 읍·면지역의 난개발로 산업단지 개발 및 공업지역 지정에 제한을 받고 있어 계획적인 공장입지가 어려워져 개별적으로 입지하는 중·소규모의 공장들로 인한 주거 및 자연환경 훼손까지 우려되는 상황이다. 또한 무분별한 전원주택 입지로 인해 도로 등의 기반시설 설치가 어렵다.(세종시는 난개발 방지를 위해 “성장관리방안” 수립 예정)(다음 호에 계속)