김태용 대전에듀법학원 ‘세종시 투자교실’ 전임강사
많은 분들이 세종시 아파트에 투자를 하려면 어떤 아파트에 해야 하는가 라고 문의를 하는데 과연 어떤 아파트에 투자를 하는 것이 유리한지 알아보기로 하자.
우리나라는 1기 신도시가 개발되면서 도시의 서열이 매겨졌고 같은 신도시 내에서도 단지에 따라 같은 평형대가 몇 천만 원씩 차이가 나게 시세가 형성되고 있다.
▲세종시는 지역생활권이 중요하다.
보통 택지개발지구 아파트의 분양은 밖에서 안으로 외곽에서 중심지로 분양을 함으로써 나중에 분양하는 지역이 노른자 지역이었다.
그러나 정부세종청사 지역은 타원형이고 중앙에 산과 강 등 녹지를 두고 그 배후지에 주거지가 자리하고 있어 입지 차가 거의 없다고 볼 수 있다.
따라서 여섯 개 지역 생활권에 부여된 자족기능이 아파트를 선택하는데 중요한 요소로 작용하고 있다.
쇼핑, 문화, 숙박, 전시장, 비즈니스 등의 기능으로 유동 인구가 많은 생활권은 문화 및 국제교류 생활권이고, 중앙 행정과 도시행정은 공무원과 민원인의 생활권이다.
대학 및 국책연구기관은 대학생과 연구원의 생활권이다.
어떤 생활권이 우리가 살기에 편리할까?
백화점, 컨벤션센터, 호텔, 아트센터, 먹자거리, 로데오거리, 비스니스 공간 등이 있는 상업·업무 지역의 배후지가 아닐까 쉽다.
▲수요와 공급에 맞는 평형대가 좋다.
얼마 전까지만 해도 84㎡를 초과하는 대형 아파트를 선호했지만 외환위기 등으로 부동산이 침체되고 소득이 줄면서 실속 있는 평형대를 선호하고 있다.
그러나 세종은 신도시가 많은 수도권이 아니라 내륙의 중심인 충청권에 중앙 정부가 이전하면서 행정 수도, 자족 도시로 건설되고 있다.
청와대와 국회 등도 종국적으로는 세종시로 이전할 것으로 보인다.
제2경부고속도로와 수도권 전철이 건설이 될 경우 세종 수도권 시대가 올 것으로 보여 수요와 공급에 맞는 평형대를 투자하는 것이 좋아 보인다.
▲단지가 커야한다.
요즘 짓는 아파트는 실내골프장, 헬스클럽, 독서실 등 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있는데 세대수가 작을 경우 공동사용료 등이 부담될 수 있다.
세대수가 많으면 공동사용료 부담이 적고 취미생활도 함께 할 수 있는 동호회 구성도 용이하다.
▲조망권은 집값의 20%까지 좌우한다.
6층 이하 저층아파트 시대에는 2, 3층을 선호했고 20층 이하 중층아파트 시절에는 전체를 4등분해서 3/4정도에 있는 아파트가 인기가 있었다.
고층아파트 시대가 열리면서 조망권 아파트가 각광을 받고 있다.
조망권의 가치는 외부 공간을 얼마나 볼 수 있느냐, 낮은 조망이냐, 높은 조망이냐 등에 따라 다를 수 있다. 남향 아파트보다 수변 공간 조망이 가능한 북향 아파트가 더 인기를 끌고 있다.
법원은 조망권의 가치가 집값의 약 20%에 해당한다고, 국세청은 기준시가를 발표하면서 아파트 값의 10~20%를 조망권이 좌우한다고 밝혔다.
어떤 아파트는 수영장이 있고 어떤 아파트는 단지 내 텃밭 등이 있다.
아파트가 단순한 주거의 공간에서 전원생활을 하면서 레저도 즐길 수 있는 복합형 주거 공간으로 바뀌고 있다.
▲브랜드도 중요하다.
세종시 아파트는 아파트 벽에 건설사의 브랜드명을 표기하지 않고 정문에만 브랜드명을 넣고 있다.
가방도 옷도 명품을 좋아하듯 아파트도 명품을 선호 할 수밖에 없다.
분양 시에는 1군 건설사와 중소 건설사의 가격이 별로 크지 않지만 입주 시부터 상당한 가격차가 있음을 볼 수 있다.
▲디자인 아파트 시대다.
문명이 진화할수록 자연친화적인 아파트가 인기를 끌고 있고 대형 건설사를 중심으로 웰빙, 힐링을 아파트에 담아내고 있다.
세종에는 아직 한옥 아파트가 지어지지 않았지만 2-2생활권에 디자인 아파트를 선보이고 있어 한옥 아파트 탄생도 예상된다.
테라스 형, 가든 형, 한옥 형 등 다양한 디자인 아파트 시대가 오고 있다.
▲학군이 중요하다.
지금까지 강남이나 신도시 아파트는 주변에 명문고와 특수고, 이름이 있는 학원 등이 있는 경우 높은 프리미엄이 붙었다.
세종시 경우도 서울대 등 명문 대학교에 많이 보낸 명문고, 특수고 등이 있는 주변의 아파트가 높은 프리미엄을 자랑할 것이다.
내 아파트 주변에 명문고가 있으면 우리 아이들의 학습에 도움이 되지 않을까? 서당 개 삼년이면 풍월을 읊듯이 말이다.
▲판상형 아파트가 좋다.
아파트가 성냥갑 모양에서 탈피해 Y, X, T 자형 등 다양하게 선보이고 있고 요사이는 빌딩형인 ㅁ형의 아파트도 나오고 있다.
그러나 조망만 강조한 3Bay, 4Bay 타워형 아파트 중심으로 설계되어 거실 중심의 가족 간의 대화를 강조한 판상형 구조보다 답답한 느낌이 든다.
우리 한국 문화에 맞는 아파트는 판상형 아파트가 아닐까 쉽다.
▲주상복합아파트는?
타워펠리스 등의 아파트는 우리나라를 대표하는 상징적인 아파트로 아름다운 외관, 최고의 인테리어, 보안 등을 자랑해 고소득자들이 선호하고 있다.
그러나 보통의 주상복합아파트는 상업지역에 지어져 정주성, 교육성, 쾌적성 등이 떨어지고 자재 등에서 일반아파트와 별 차이가 없다.
세종시에도 주상복합아파트가 지어질 예정에 있어 고급아파트를 볼 수 있는 식견이 필요하다.