상가임대차와 보증금 보호에 관해(2)

▲상인 A는 식당을 운영하기 위하여 건물주 B로부터 건물 1층 점포를 임차하기로 하고, 임차기간은 2년, 월 임차료 100만원, 보증금은 8,000만원으로 하는 내용으로 계약을 체결했는데, 이후 상인 A가 보증금 8,000만원을 보호하기 위하여 대항력을 취득하려면 어떻게 해야 하나?

우리 ‘상가건물 임대차보호법’에서는 보증금을 보호할 수 있는 방법을 규정하고 있는데, 바로 임차인이 대항력을 취득하는 것이다(동법 제3조 제1항). 여기서 대항력이란 임차인이 임대인과 같은 상대방에 대하여 임차한 상태를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다.

따라서 대항력을 취득하기 위해서는 2가지 요건을 갖추어야 한다. 즉. 임차인이 (1)임대인으로부터 건물(점포)을 인도받고 (2)관할세무서에 사업자등록을 신청하면 된다. 건물의 인도는 ‘사실상의 지배’가 이전되어야 되어야 하는데, 그야말로 건물(점포)을 점유하여 실제로 사용할 수 있는 정도에 이르러야 한다.

그리고 상인 A는 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 소재 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 한다.  이 때 대항력이 발생하는 시기는 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 효력이 발생한다.

참고로 임차인이 대항력을 갖추게 되면, 임대인인 건물주 B를 비롯해서 건물주 B로부터 건물을 매수한 자 또는 경매되어 새로운 소유자에게 경락되더라도 그들에 대해서도 대항할 수 있다.

즉 건물을 매수한 자가 임차인 A에게 건물을 비워달라고 요구하더라도, 대항력을 취득한 A는 새로운 매수자에게 B와의 임대차 계약 기간이 종료되기 전까지 혹은 보증금을 반환하기 전까지 나갈 수 없다고 주장할 수 있다.

▲상인 A는 건물주 B와 상가임대차계약을 체결하고 관할세무서에 사업자등록을 했는데, 보증금 회수를 더욱 더 용이하게 하기 위해 대항력을 취득하는 것 외에 별도로 행할 수 있는 방법은 무엇이 있나.

우리 ‘상가건물 임대차보호법’은 임차인이 대항력을 취하는 것 외에도 우선변제권을 취득할 수 있도록 규정하였다.

우선변제권이란 임차인이 다른 채권자들보다 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말한다(동법 제5조 제2항).
 
이는 특히 임대차 목적물인 건물(점포)이 경매되어졌을 때, 경락대금에서 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 이는 상가임대차에 관한 등기를 한 경우와 동일한 효력이다.

우선변제권을 취득하기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 한다. (1)대항력을 취득할 수 있는 요건인 건물을 인도받고 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하고 동시에 (2)관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다.
 
이 때 확정일자를 받기 위해서는 관할세무서에 임대차계약서를 들고 방문하여 관할세무서장로부터 날짜를 부여받아야 한다. 이 때 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 받으면, 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권을 취득하게 된다.

만약 임차인인 A가 건물을 인도받고 사업자등록을 마친 후에도 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 상가임대차보호법에서 말하는 우선변제권을 취득할 수 없다.