상가임대차와 보증금 보호에 관해(1)

▲도금업에 종사하는 A는 건물주 B로부터 건물 1층 점포를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 주문을 받는 영업행위를 하던 중 B로부터 건물을 매수한 C가 A에게 퇴거요구를 하였는데, 위 점포는 상가임대차보호대상이 아닌가?

‘상가건물 임대차보호법’의 보호를 받기 위해서는 원칙적으로 ‘상가’로 인정되어야 한다. 즉 상가건물이란 영리활동을 위하여 제공되는 건물, 즉 사업용 내지 영업용 건물을 의미한다.

대법원은 상가건물인지는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 영업에 사용하느냐를 기준으로 실질적으로 판단하여야 한다고 판시하였다.
 
또한 상가건물은 영업을 위한 장소라 할 것이므로 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 상가에 해당한다고 할 수 없고, 다만 이와 함께 영업활동이 이루어지는 장소라면 이 법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보았다(광주지방법원 2009.5.13. 선고 2008나3080 판결 참조).

위 사건에서 상인 A가 임차한 건물 1층에서는 도금작업만을 하였고, 이와 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에게 인도하고 수수료를 받는 실질적인 영업활동을 하여왔다고 하더라도, 임차한 건물 1층 부분을 공장시설로 볼 것이 아니라, 1층 점포와 인접한 컨테이너박스는 일체의 영업장소로써 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장으로 보아야 한다는 것이다.
 
따라서 위 1층 점포는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다(대법원 2011.7.28. 선고 2009다40967 판결).

▲상인 A는 건물주 B와 상가임대차계약을 체결하고 관할세무서에 사업자등록을 하였는데, 이 때 사업자등록증 상의 ‘주소’가 등기부상의 건물 주소와 다르다면, 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있나?

‘상가건물 임대차보호법’은 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 ‘건물의 인도’와 더불어 ‘사업자등록’을 하여야 한다고 규정하고 있다. 이 때 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있도록 하기 위하여 마련된 것이다.

상가건물임대차보호법상의 대항력을 인정받기 위해서는 사업자등록이 유효하려면 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 일치하여야 한다.

만약 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 대외적으로 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다(대법원 2008.9.25. 선고 2008다44238 판결 참조).  

주소 문제뿐만 아니라, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록시 사업자등록신청서에 임차한 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다. 만약 이를 첨부하지 않았다면, 도면이 없더라도 임차한 부분이 다른 부분과 명확히 구분될 수 있을 정도로 특정되지 않는 한, 유효한 임대차 공시방법이 될 수 없다(대법원 2011.11.24.  선고 2010다56678 판결 참조).

위 상인 A가 신청한 사업자등록은 등기부상의 주소와 일치하지 않기 때문에 판례처럼 유효한 공시방법으로 볼 수 없고, 적법한 대항력을 취득하였다고 보기 어렵다. 따라서 상가임대차보호법이 적용되지 않기 때문에 제대로 보호를 받을 수 없다.