세종법률사무소 배철욱 변호사

  ▲ 배철욱 변호사
  ▲ 배철욱 변호사

▲상인 A는 건물주 B와 2층 상가를 10개월간 임차하는 내용으로 상가임대차계약을 체결하려고 하는데, 이러한 내용으로 상가임대차계약이 가능한가?

우리나라 ‘상가건물 임대차보호법’은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보장하였다. 이는 임차인을 보호하기 위해 법률로 최저기간을 1년으로 강제한 것이다.
 
다만, 임차인 스스로 1년 미만이라고 정한 기간이 유효하다고 주장하면 계약한 기간에 임대차가 종료한다. 

따라서 임대차 기간을 반드시 1년으로 정할 필요는 없으며, 임차인의 형편에 맞게 1년 미만으로 약정할 수도 있다. 다만, 위 계약의 임대기간은 ‘상가건물 임대차보호법’에서 정한 존속기간(1년)에 미치지 못하므로, 상인 A는 위  법을 이유로 들어 임대차계약을 1년 보장해 줄 것을 요청할 수 있다.

즉 상인 A는 임대차기간을 약정한 기간인 10개월로 주장할 수도 있고, 법정기간인 1년을 주장할 수도 있다.

그러나 임대인인 B는 임대차기간이 10개월이 경과되었음을 이유로 임대차계약의 종료를 주장할 수 없다. 법정 최소기간인 1년이 경과되어야만, 임대차계약의 종료를 이유로 상가를 인도해줄 것을 요구할 수 있다.

▲상인A는 상가건물 1층을 B로부터 임대차하면서 계약서에 ‘치킨판매 영업에 한정한다’고 적어 계약을 체결하였다. 이후 A는 치킨집을 개업하면서 생맥주시설을 설치하여 치킨과 맥주를 함께 팔았는데, 임대인 B가 이를 두고 명백한 계약위반이라며 맥주판매중단을 요구하였는데, A는 과연 맥주판매를 중단해야 하나?

아파트상가분양계약상 업종제한 약정에서 정한 그 업종의 의미 및 영업의 범위에 대해 따로 정한 내용이 없는 경우, 업종의 사전적 의미, 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적ㆍ절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단해야 한다(대법원 2007.9.21. 선고 2006다63747 판결).

위와 유사한 사건에서 대법원은, ‘치킨판매 영업’은 ‘닭을 조리하여 판매하되, 이에 부수하여 음료수와 맥주 등의 주류를 판매하는 영업’이라 할 것인데, 이와 별도로 생맥주 판매 시설을 구비하여 영업을 하였다면, 이는 실질적으로 호프판매 영업은 한 것이라 볼 수 있다고 판시하였다(대법원 2007.9.21. 선고 2006다63747 판결).

따라서 이 사건에서 A가 치킨판매 영업점포에서 생맥주판매 시설을 구비하여 실질적으로 호프판매 영업을 한 행위는 치킨판매 영업의 한도를 초과한 행위로써 위 업종제한약정을 위반한 것이므로, 상인 A는 임대인 B의 요구에 따라 맥주판매를 중단해야 한다.

▲상인 A는 前 임차인 B로부터 임차권을 건네받아 건물소유주 C와 임대차계약을 체결하게 되었다. 계약서를 작성할 때, ‘권리금은 임대인 C가 인정하되, 임대인 C가 임차인 A에게 점포를 요구할 때 권리금을 임차인에게 지급한다”라고 특약사항을 기재하였는데, 임대차기간이 만료되면, 상인 A는 임대인 C에게 권리금을 요구할 수 있나?

대법원은 권리금과 관련된 유사사건에서 ‘임대차계약서 상의 권리금은 ’임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 때에는 권리금을 임차인에게 지급한다‘라는 기재가 있더라도 점포의 임대차기간이 만료되었다 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다’”라고 판시한바 있다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598판결). 따라서 상인 A는 임대인 C에게 권리금 반환을 요구할 수 없다.

다만 임대인 C가 정당한 이유 없이 점포의 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 임차인의 권리금 회수의 기회를 박탈하거나 방해하는 경우에는 상인 A는 임대인 C에게 권리금 반환을 요구할 수 있다(대법원 2000.4.11.선고 2000다4517).
 

저작권자 © 세종매일 무단전재 및 재배포 금지