세종법률사무소 배철욱 변호사
▲상인 A는 세종시 첫마을에서 커피전문점을 차리기로 하고 사업장을 찾던 중 마침 공동소유자의 소유인 상가건물을 임대차계약을 체결하는 경우, 이 때 상인 A는 공동소유자 전원의 동의를 얻어야 하는가?
상가건물이 둘 이상의 소유인 경우, 공동소유자 전원의 동의를 얻어야만 임대차계약이 유효하게 성립하는지 여부가 문제이다.
공유 상가건물의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정할 수 있다(「민법」제265조, 대법원 1991. 9.24. 선고 88다카33855 판결).
대법원에서도 “부동산에 관하여 과반수 공유지분을 가진 자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다(대법원 1991.9.24. 선고 88다카33855 판결 등)”라고 판시하였다.
따라서 상가건물의 공동소유자 중 일부와 임대차계약을 체결하는 경우에는 공유자 일부의 지분이 과반수인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인해야 하고, 만약 그 지분이 과반수인 경우에는 공동소유자의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 유효한 임대차계약이 체결된다.
▲상인A는 남편 甲 소유의 점포를 임차하기 위해 甲과 접촉을 시도하던 중 그 처 乙과 연락이 닿아 乙과 임대차계약을 체결하고자 하는 경우, 위 계약을 유효하게 체결할 수 있나?
부부의 공유가 아님에도 불구하고, 소유자의 법률상 배우자가 이를 대리하여 임대차계약을 체결할 수 있는지 여부가 문제이다.
「민법」은 부부평등의 원칙을 규정하고 있고, 이에 따라 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있다(「민법」 제827조제1항).
여기서 일상적인 가사란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등을 말한다. 그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않는다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).
상가건물 소유자의 처와 임대차계약을 체결하는 경우, 그 처가 자신의 대리권을 증명하여야 한다. 따라서 그 처 乙은 일상가사대리권만으로는 남편 甲을 대신하여 임대차계약을 체결할 수 없고, 상인 A는 처 乙이 남편 甲으로부터 임대차계약을 체결하기 위한 대리권을 별도로 위임받은 사실을 확인한 후 임대차계약을 체결할 수 있다.
▲상인 A는 편의점을 운용할 목적으로 임대인 B와 상가임대차계약을 체결하였는데, 알고 보니 위 상가는 C의 소유였고, B는 C로부터 위임받은 사실이 없어 아무런 처분권한 없는 자이었는바, 위 상가임대차계약은 유효한가?
민법상 임대차계약은 ‘관리행위’에 해당하며, 반드시 처분권이 있거나 권한을 위임받아야만 성립되는 것이 아니라, B가 상인 A에게 상가를 사용하게 할 것을 약정하고 A는 B에게 차임을 지급할 것을 약정하면 성립한다(「민법」 제618조).
따라서 임대인 B가 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 상인 A와 B의 상가건물 임대차계약은 유효하게 성립한다. 이 때 임차기간은 3년을 넘지 못하며, 기간만료 전 3개월 내에 갱신할 수 있다(「민법」 제619조제3호 및 제620조).
다만, 소유자 C가 상인 A에게 자신의 소유권이 기하여 상가 반환청구를 하게 되면, 상인 A는 소유자 C에게 B와 위 상가임대차계약을 체결하였다는 이유로 대항할 수 없다. 상인 A는 소유자 C의 청구에 따라 위 상가를 반환할 수밖에 없고, 이에 따라 위 상가를 사용·수익할 수 없게 되면 위 B와의 상가임대차계약은 종료된다.