1. 계약체결전 주택을 임차할때는 반드시 사전에 등기부를 열람하여 담보권등 권리관계를 확인하여야합니다. 이미 담보권이 설정되어 있거나 가압류, 가처분이 되어 있는 주택을 임차하는 경우 보증금을 받지 못하고 집을 비워주게 되는 예측하지 못한 손해를 입을수 있습니다. 또 담보권이 설정되어 있지 않더라도 당해 주택에 주민등록이 등재된 소액임차인이나 이미 확정일자인을 받은 임차인이 있는지 여부를 알아보고 이들에게 보증금을 우선 변제하고도 보증금의 확보가 가능한지 확인해야 합니다. 2. 계약체결후 임차인은 주택을 인도받은 즉시 전입신고와 확정일자인을 받아야 합니다. 주택임대차보호법은 위의 요건을 갖춘경우에 임차인에게 당해주택에 대하여 전세권설정과 유사한 권리를 인정하고 있습니다. 3. 임차보증금의 보호는? 가. 위의 요건을 임차인이 갖춘 경우 이 요건중 가장나중에 취득한 요건의 구비시기가 다른 담보권과의 시간적인 성립시기를 비교하여 우선순위를 정하고 후순위 담보권자에 우선하여 보증금을 변제받을수 있습니다. 나. 위의 요건을 갖춘 임차인이 다수인 경우 상호간의 요건을 갖춘 시간적인 순서대로 우선순위가 정해지게 됩니다. 다. 소액임차인이 우선변제권 2001년 9월 15일부터 수도권에서는 보증금이 4,000만원일 때 1,600만원, 광역시에서는 보증금이 3,500만원일 때 1,400만원, 기타지역은 보증금이 3,000만원일 경우 1,200만원까지를 순위에 관계없이 우선해서 변제를 받을수 있습니다. 이 경우에는 당해주택 경락가격의 2분의1 한도내에서 지불되며, 이때 소액임차인은 법원 경매기입등기 경료전에 주택을 인도받고 주민등록신고가 되어 있어야 합니다. 4. 주택임대차 보호의 대상이 되는 주택 일반적으로 주거용건물 이어야 하며 주거를 전제를 하지않는 점포나 사무실은 대상이 아닙니다. 또 미등기주택이라도 확정일자인을 받을수 있는데 이 경우 임차인은 건축물대장등으로 임대인이 건물 소유자임을 확인하는 것이 좋습니다.
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